Bem sabemos que, dentro da realidade de um condomínio, a questão do bem comum precisa prevalecer diante de algumas preferências pessoais que venham a ser nutridas por alguns moradores.

Para então ser uma espécie de mediação entre o possível conflito de interesses que possa vir a existir nestes locais, este tipo de determinação existe para auxiliar na criação de medidas internas que sejam as melhores para todos os moradores como um todo.

Sendo assim, entendendo a importância de se discutir temas como estes, principalmente se você também convive com esta situação em seu condomínio, vamos com este post em especial trazer maiores informações a este respeito.

O que é a convenção de condomínio?

Dentro de tudo aquilo que se propõem a resolver, uma convenção de condomínio mostra-se como sendo um tipo de documento que, por sua vez, consiste na descrição de todas as normas formais e burocráticas do espaço do condomínio em si, tais como, por exemplo: uso de áreas comuns e particulares de cada condômino, divisão das despesas do ambientes, modelo de gestão a ser adotado entre outras questões decisivas para a harmonização da convivência no ambiente do condomínio em que é aplicada.

O que deve constar na convenção de condomínio?

Para entendermos um pouco mais sobre o que venha a ser, de fato, uma convenção de condomínio, precisamos compreender em um primeiro momento o que precisa de forma obrigatória estar presente em sua existência.

ผลบอลสดSendo assim, podemos dizer que entre alguns dos pontos imprescindíveis neste documento estão estas informações:

• Forma e modelo de gestão;
• Regras e sanções a serem aplicadas;
• Divisão de despesas;
• Normas de uso de ambientes coletivos.
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O que vale mais a convenção ou o regimento interno?

Ainda dentro desta temática de regras e normas de convivência em condomínio, podemos ver que o regime interno, ao invés de um documento que venha a disputar espaço com o que se é determinado por uma convenção de condomínio, na verdade mostra-se como sendo um complemento de suas informações.

Isso porque, entre outras coisas, temos que por meio do regimento interno, pode-se chegar a um denominador comum quanto ao comportamento dos moradores quanto a situações específicas e próprias de cada condomínio em particular, tais como, por exemplo: mudanças, uso de espaços livres entre outros.

O que fazer quando identificada uma contradição entre o previsto na convenção do condomínio e o constante no regimento interno?

Mesmo a convenção de condomínio e o regimento interno sendo documentos que se apoiam para o mesmo objetivo de proporcionar o melhor para o convívio dos moradores de um condomínio, podem existir situações de conflito entre os mesmos.

8xbetSendo assim, em situações como estas, por conta de fatores como a sua complexidade, por força de Lei prevalecerá o que estiver determinado na convenção em si.

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Pensando nesta série de fatores vamos abordar um tema sensível que é a contabilidade de condomínio.

Como facilitar a contabilidade de condomínio?

Muitas vezes quem está com o papel de síndico no momento não tem muita habilidade com o setor contábil e pode se enrolar em meio a despesas fixas ou eventuais que acabam surgindo em um condomínio. Portanto o mais indicado é contar com o serviço de uma empresa que faça a contabilidade do condomínio neste momento.

Se taxas, tributos e impostos importantes deixam de ser pagos penas severas e juros sob pagamento atrasado podem acabar pesando no bolso de todos e se converterem em questões judiciais.

Infelizmente é comum acontecer o erro de inadimplência dos seguintes itens:
– INSS (Instituo Nacional do Seguro Social) Pagamento realizado sobre 20% da folha dos funcionários contratados ou que prestam serviços para o condomínio, garante aposentadoria auxílio doença, seguro desemprego, licença maternidade e pensão;
– FGTS (Fundo de Garantia do Trabalhador) Valor pago de 8% com base nos vencimentos dos funcionários de carteira assinada. Pode ser sacada em caso de demissão sem justa causa, doenças ou financiamento da casa própria.
– ISS (Imposto Sob Serviço) Será pago mediante a contratação de prestadores de serviços conforme a legislação do munícipio onde o condomínio está situado.
– PIS/PASEP: o pagamento é realizado juntamente com a contribuição do INSS e corresponde a 1% da folha em média.

De quem é a obrigação da contabilidade do condomínio?

Não existe nenhuma lei que coloque o síndico na posição de responsável contábil, mas certamente se a saúde financeira do condomínio não estiver bem ele será extremante cobrado e pode responder na justiça por isso.

Portanto contrate quem tem a experiência de gerir centenas de condomínios e tem a expertise para lhe-dar com todos os tipos de adversidades deste ramo. Fale agora mesmo com a Central dos Condomínios.

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O constante crescimento e desenvolvimento do mercado, como um todo, faz com que muitas empresas tenham a necessidade de procurar por espaços que sejam voltados exclusivamente para fins comerciais.

A partir disso, então, vamos com este post listar algumas informações importantes a respeito deste tema, para que entre outras coisas, você possa ter acesso ao entendimento de como este ambiente pode ser administrado de maneira eficiente.

O que é um condomínio comercial?

Para compreendermos melhor sobre o que é condomínio comercial, precisamos entender que este se trata de um ambiente no qual, por força de lei de condomínio comercial temos a presença de diversas empresas em um mesmo espaço.

Tal realidade por sua vez acaba fazendo com que, quando bem gerenciados, estes locais passem a se tornar ambientes capazes de gerar excelentes retornos financeiros por muitas razões, entre elas a questão da visibilidade que ganham no decorrer do tempo.

A importância do síndico no condomínio

Assim como a presença de um porteiro e zelador para que o condomínio flua bem em seus objetivos sociais, a figura e presença do síndico nos condomínios voltados para o comércio também aparece com igual valor e importância.

Tudo isso porque será este o responsável por conduzir a administração deste espaço, fato este que com certeza é de interesse de todos os envolvidos neste tipo de empreendimento em especial.

Contudo, a prática de se contratar um síndico terceirizado tem se tornado cada vez mais recorrente, tendo em vista principalmente a capacidade que estes profissionais detêm de gestão de espaços coletivos.

Invista em uma segurança reforçada

Não podemos negar que, por conta de questões que envolvem o valor dos produtos que se encontram dentro das lojas de um condomínio que seja comercial, a questão da segurança deve ser sim encarada como sendo uma das prioridades de quem está administrando este espaço.

Esta procuração se torna ainda mais evidente quando, por exemplo, levamos em consideração o grande fluxo de pessoas desconhecidas nestes ambientes, gerando assim uma maior cautela neste sentido. Dessa forma, buscar investir em segurança com câmeras e demais equipamentos se mostra como uma atitude recomendada para estes locais.

Otimize as finanças do condomínio

A administração de um espaço tal como um condomínio comercial implica na questão da necessidade de se controlar de maneira eficaz o volume de entrada e saída dos recursos financeiros que “circulam” por este ambiente.

Desta forma, uma das melhores maneiras de se ter este controle se dá pela condução eficaz de todo o fluxo de caixa do condomínio, tal como veremos a seguir:

Fluxo de caixa

O fluxo de caixa se mostra como sendo o mecanismo responsável por fazer todo o processo de gestão das movimentações de finança em um determinado espaço de tempo a ser analisado. Com isso, é preciso ter muita atenção quanto a periodicidade deste controle, sendo preferencialmente realizado de maneira diária.

Convenção condominial

A convenção de condomínio comercial por sua vez trata-se de um momento no qual se torna possível, entre outras coisas, fazer com que todos os envolvidos neste ambiente possam ter acesso e posteriormente cumpram com todas as normas estabelecidas pelo local.

Sendo assim, este momento se faz importante também para que sejam definidos os direcionamentos das ações e das responsabilidades de cada pessoa dentro do contexto do espaço, tal como acontece nos já conhecidos casos de convenções de condomínios residenciais.

Qual a importância de contar com uma administradora de condomínios

Como vimos ao longo deste conteúdo, a tarefa de realizar a gestão de condomínios não é uma das mais fáceis de se realizar, sejam eles um condomínio residencial ou mesmo um condomínio comercial.

Isso porque, entre outras coisas, os responsáveis por tal administração precisam se preocupar com diversos temas, tais como por exemplo a prestação de contas e a inadimplência dos moradores com relação ao pagamento de suas obrigações.

Aqui, na Central de Condomínios, você encontra os serviços de referência de uma administradora de condomínios nas atividades de assessoria jurídica condominial e muitas outras frentes de atuação, com a experiência de uma empresa que está a muito anos dentro do seu mercado de atuação.

Entre em contato conosco, fale com um profissional e venha conhecer as nossas mais diversas soluções em administração de condomínio comercial e outros tipos de realidade que também somos capazes de atender com igual qualidade e excelência.

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Hoje em dia, a tecnologia já possibilita que a administração de condomínio online seja executada bem como a aposta na contratação do síndico profissional. Por isso, vamos elencar alguns aspectos sobre a função do síndico e mostrar que muitas vezes a opção pela contratação de um síndico profissional é muito mais vantajosa.

A principal função do síndico é a de ser responsável juridicamente pelo condomínio, mas o que isso significa de forma efetiva? Apesar de ser um ser humano, o síndico é o órgão administrativo, pois é ele o responsável por fazer a administração do empreendimento.

Além de ser o órgão administrativo o síndico ainda é quem “manda” no condomínio. Tal poder é dado a ele por meio de uma eleição realizada em uma Assembleia Geral Ordinária realizada pelos moradores do local.

No entanto, ele só é o representante do condomínio quando recebe a maioria dos votos. A ata precisará ser levada para ser registrada em um Cartório de Registro de Documentos e constar ainda que seu mandato é de dois anos.

Cabe ainda ao síndico fazer toda a representação do condomínio em todos os locais, incluindo em juízo e ele tem que agir para defender os interesses de todos os moradores.

Alguns podem achar que o síndico é empregado do condomínio, mas isso não é verdade, mesmo que o condomínio pague pelos seus serviços. Independente disso, é preciso ter clareza que o síndico sempre terá que responder pelos atos que ele praticar enquanto ocupar o posto de administrador do condomínio.

O que fiz a lei sobre a função de síndico?

O Código Civil Brasileiro no artigo 1348 define quais são as funções fundamentais que devem ser executadas pelo síndico. Dentre suas atribuições está: a convocações de assembleias, representar o condomínio em ações fora de juízo e em juízo.

Cabe ao síndico ainda, defender os interesses comuns de todos os moradores do prédio e, ainda, fazer cumprir o que foi determinado no regime interno, na convenção e nas assembleias.

A prestação de serviços de manutenção cabe ainda ao síndico bem como a identificação de problemas em equipamentos e na infraestrutura e depois disso, cabe a ele mandar para que o reparo seja feito.

A inadimplência também é um problema muito comum dentro dos condomínios, mas é função do síndico também fiscalizar o pagamento das taxas condominiais. Caso o débito não seja quitado, é ele quem deverá importar multas e advertir em caso de necessidade.

Por que o síndico profissional é mais vantajoso?

Muitos prédios têm apostado no síndico profissional. A aposta na contratação desse profissional é benéfica, porque ele apresentar as contas e ações do condomínio de forma clara. Mais do que isso, cabe a ele a realização de gestão transparente, pois o foco deve estar na manutenção da saúde financeira do condomínio.

O síndico profissional ainda atua fazendo com que ações para redução dos custos sejam desenvolvidas e essa medida fará com que o controle de fluxo de caixa melhore e o orçamento seja melhor aproveitado.

Entendeu as vantagens de contar com o síndico profissional? Então, entre em contato para saber mais sobre isso.

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Para a maioria deles, a única fonte de receita ordinária é a taxa condominial, que custeia o total de despesas comuns para a manutenção de serviços e fornecimento de ítens de consumo, como água, gás e energia. Na lei condominial, a poupança não pode ser agrupada ao custeio, é separada no fundo de reserva, ou rateios extraordinários de fundos de destinação específica, como obras.

No cálculo anual das despesas ordinárias, é preciso considerar a existência histórica de inadimplência, que deve ser temporariamente coberta pelo grupo de condôminos adimplentes, de forma a garantir a prestação de serviços e a manutenção básica das instalações. O recebimento futuro dos inadimplentes estabelece uma receita adicional no período futuro. 

Desta forma, como o total da taxa é utilizada para custeio, aumentos exponenciais da inadimplência acima de índices históricos vai impactar em rápida incapacidade para cumprimento das obrigações financeiras do condomínio. A pandemia atual tem duas características que comprometem o caixa dos condomínios:

• teve início súbito

por mais que houvessem evidências, era imprevisível a dimensão da transmissão dos territórios chinês e europeu para o Brasil, e as medidas de isolamento foram tomadas quase instantaneamente, sem que a sociedade se preparasse a tempo; 

• tem duração imprevisível

A desinformação trazida pelos órgãos de imprensa, que criam um cenário diário de terror com a dupla finalidade de criar caos político e elevar o tráfego de dados nos portais de notícias, nos fez inicialmente acreditar que, em 30 dias, tudo estaria resolvido. Na verdade, os ciclos de novos vírus na natureza são bem mais longos, e teremos que conviver com o coronavírus por, pelo menos, mais três anos, até que o número de casos lentamente se estabilize.

Estes dois fatores, a parada súbita das atividades econômicas e indefinição sobre seu retorno, criaram o cenário perfeito para a falta de liquidez, pois várias famílias e empresas não faturam pelo seu trabalho e venda de bens e serviços, nem sabem quando voltaram a faturar no padrão anterior à pandemia. Mesmo aqueles que possuem reserva, tendem a preserva-la, priorizando o pagamento de contas que possuem mais taxa de juros, como o cartão de crédito; ou maior risco de perdas, como o aluguel.

Falta de liquidez em condomínios o que fazer

Para os síndicos e administradoras, é o momento de garantir o equilíbrio das contas, por um período mínimo de 6 meses, até que haja normalidade social e econômica. Dentre medidas que podem ser tomadas, destacamos algumas mais simples para resolver a liquidez em condomínios:

• facilitar o pagamento da taxa condominial, alterando a data de vencimento para um período mais distante do início do mês, o que reduz despesas com multa e juros para condôminos em atraso inferior a 20-30 dias;
• estabelecer comunicação direta com os inadimplentes, criando um ambiente para regularização dos pagamentos em condições extraordinárias; 
• reduzir todas as despesas e gastos ordinários, mesmo que isso signifique perda de conforto, como internet, aquecimento de ambientes, etc.
• utilizar, temporariamente, recursos do fundo de reserva para equilibrar as contas do condomínio. Elas deverão ser repostas assim que o cenário econômico permitir.
• utilizar recursos excepcionais dos decretos da pandemia, colocando funcionários em suspensão temporária de trabalho.

O controle financeiro deverá ser intensificado a partir de agora, com revisões semanais de metas de receita e despesas, visando a tranquilidade do condomínio. 

Sempre que precisar, nós, a Central de Condomínios, estaremos prontos a colaborar.

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As medidas de restrição de circulação de pessoas e serviços e atividades não-essenciais foram adotadas como melhor estratégia de contenção da propagação do coronavírus, no país. Os principais documentos foram o Decreto Legislativo no 6, de 20 de março de 2020, declarando estado de calamidade em saúde pública; e a Medida Provisória no 927, de 22 de março de 2020, que trata das medidas trabalhistas. Ambas tem grande potencial de impactar a economia de condomínios, em aspectos diversos.

Coronavírus e condomínios: perda da geração de receitas em 

Para muitos condomínios, o equilíbrio das contas condominiais reside na geração de receitas através de locação de espaços para eventos, uso de estacionamento por terceiros e participação nos resultados financeiros de empresas parceiras, nas áreas de alimentação, entretenimento e educação. 

A proibição de funcionamento para centros comerciais, shoppings, galerias e edifícios mistos ocasionou perda abrupta e completa de receitas para as empresas e, consequentemente, para os condomínios onde estão instaladas. Como são receitas baseadas em consumo, a perda é definitiva e irrecuperável. As horas pagas de estacionamento, participação em receitas de vendas e locação de espaços para eventos não serão repostas no curto prazo. A locação para eventos provavelmente será a receita com pior prognóstico para retorno ao patamar pré-crise, pois as empresas estão optando pelos eventos online e, posteriormente, na recomposição do capital de giro. 

Coronavírus e condomínios: aumento de custos em folha de pagamento 

Em que pese as medidas trabalhistas definidas pela Medida Provisória 927, o impacto trabalhista pode ser muito significativo em condomínios. Entre os problemas, pontuamos:

• aumento do absenteísmo por doenças com sintomas gripais, ocasionando despesas com horas-extras para funcionários em substituição
• substituição de funcionários dos grupos de risco por outros, de menor idade e sem doenças crônicas
• custos de treinamento de pessoal em substituição

Os custos de mão-de-obra representam até 80% dos custos mensais de condomínios. A elevação destes custos não pode ocorrer sem que haja diminuição de reservas ou criação de fundo de despesas emergenciais. Cada condomínio deve elaborar, imediatamente, um plano de contingência para o período de crise, limitando a substituição e as horas-extras, através de turnos sem funcionários, antecipação de férias e mesmo mutirão de atividades, em condomínios menores.

Coronavírus e condomínios: aumento das contas de consumo geral

Este ítem tem especial importância neste período, notadamente nos condomínios residenciais. O estímulo ao isolamento social para restrição de contágio colocou famílias inteiras dentro dos apartamentos e condomínios, 24 horas por dia. Condomínios com este perfil devem planejar um aumento superior a 20% nos gastos com água, energia elétrica e fornecimento de gás. Para aqueles em que há compra periódica do gás GLP, fiquem atentos ao intervalo para reposição, pois será menor em relação à trocas anteriores.

Aumento do custo de obras em andamento em condomínios

Todas a obras em andamento nos condomínios serão negativamente impactadas pela crise do coronavírus. Devido ao fechamento do comércio, peças e equipamentos não estão facilmente disponíveis, mesmo para quem continua vendendo ou fazendo anúncios através do whatsapp. Um obra pode ficar parada por dias por falta de materiais que custam poucos reais. Além disso, já verificamos profissionais abandonando obras pela metade, pelo medo de se expor ao vírus. Assim, se uma obra já está em andamento, monitorize de perto as etapas de conclusão, e calcule os riscos de falhas na sua execução. É hora de antecipar a solução de problemas!

Por outro lado, a menor circulação de pessoas pode significar o momento exato para realização de reparos que estavam sendo adiados. Desde que bem planejados, pode ser a hora certa para que sejam iniciados.

Depreciação acelerada de equipamentos e instalações

Aqui a conta é simples: maior uso, maior depreciação. Fique atento à manutenção corretiva caixas d`água, esgoto, pintura de paredes, equipamentos de academia, pois o uso será ostensivo, nestas semanas.

Aumento da inadimplência em contas futuras

Aqui, um aspecto triste desta crise na saúde pública. A maioria dos moradores será impactada negativamente pela inatividade econômica, seja pela falta de vendas, ganhos de comissões ou possibilidade de desemprego imediato ou em futuro próximo. Para condomínios comerciais, este cenário será desastroso, com uma expectativa de inadimplência que poderá tornar inadministrável o condomínio. O momento é de rever criticamente todas as despesas, deixando aquelas estritamente essenciais ao funcionamento de serviços. A administração do condomínio deve refazer o planejamento orçamentário e criar planos de contingência para evitar a interrupção de serviços. A hora agora é de comunicação profunda com cada condômino, e franqueza nas relações. Para cada dívida ou despesa, descubra a possibilidade de renegociação.

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Nossa sociedade é muito diversificada, cada ser humano tem um jeito único de entender as coisas, seja pela criação, pelo grau de instrução ou pela forma individual de pensar e agir.

Há vários acontecimentos que podem causar divergências comportamentais dentro de um condomínio, e uma parte significativa deles é tratada pela alcunha “6C”, como facilitador de lembrança: criança, cachorro, calote, carro, cano e cigarro. Adiante, analisaremos cada um deles.

Em relação aos cachorros, ficar atento a ração ou outras sujeiras pelo condomínio, pode gerar problemas entre vizinhos.

Crianças em condomínio

Dizer que criança é um problema é bastante complicado, pois é necessário entender como se vivencia a infância, e lembrar que essa etapa também já fez parte de nossas vidas. Criança é um ser enérgico, e em muitos condomínios elas não possuem um local apropriado para gastar sua energia, o que faz com elas procurem corredores, áreas de serviço, portarias e garagens, fazendo com que o barulho gerado incomode muita gente e, algumas vezes às coloquem em risco físico. Mesmo os condomínios que possuem área de lazer, algum incômodo pode ocorrer, no mínimo pelo barulho. Para os pais, recomendamos que sigam expressamente o que está normalizado pela convenção do condomínio e o regimento interno, em relação às áreas permitidas área lazer, horários, limites de barulho e uso de área comum.  Para os que não tem crianças, e se incomodam com o barulho, devem entender que os direitos de todos devem ser resguardados e respeitados. O desconforto com a situação não pode se sobrepor às normas que permitem a diversão de crianças. Quando forem se decidir por um condomínio, conversem bastante com moradores sobre a realidade de questões que possam incomodar bastante. Ali pode haver uma rotina e convivência estabelecidas que podem não agradar. Resta sempre a busca pelo local perfeito.

E com relação a segurança da criança em condomínios? De quem é a responsabilidade?

É uma questão importante a ser esclarecida, pois a responsabilidade no que diz respeito a segurança da criança é sempre dos pais, e é importante que estes entendam, que mesmo nas áreas comuns, e mesmo com a existência de funcionários na área reservada às crianças, o dever de cuidado é sempre deles, nunca do condomínio.

Cachorros em Condomínios

– Era comum nas convenções dos condomínios mais antigos ou até mesmo nos mais recentes, a proibição de que os moradores possuíssem animais de estimação dentro de suas unidades. Atualmente, em que pese convenções ainda possuírem essa proibição, entendimento majoritário da jurisprudência pacifica a liberdade do morador de possuir esses animaizinhos; regra geral, o animal que não perturba deve ser tolerado. Exceção à regra pode ter como fundamento em 3 princípios básicos: segurança, sossego e saúde.

É livre a circulação dos animais também nas áreas comuns?

Não, nesse quesito, o condomínio pode impor alguns limites, definindo as áreas adequadas para circulação e proibindo determinados lugares como, por exemplo, garagem, portaria, elevadores e playground. No caso dos elevadores, o condomínio pode exigir que os animais sejam transportados em cestas ou no colo.

Calote em Condomínio

Calote é um termo popular para se referir a inadimplência e esta, por sua vez, traz problemas para o condomínio.  Lidar com a inadimplência não é uma tarefa fácil, alguns fazem sua mudança residencial e deixam dívidas pendêntes, o sindico tem que ter muito jogo de cintura ao abordar o condômino devedor, lembrando que este jamais deve ser exposto, ter seu nome divulgado como não pagador, colocá-lo em listas e afixar em quadro de avisos, etc. Melhor forma de lidar com esse fato é tentar entender o motivo pelo qual o condômino se tornou inadimplente e propor um meio para facilitar o acerto de contas. O ideal é que as formas de cobrança constem no convenção e regimento interno, e os síndico não está autorizado e dar descontos em cotas condominiais.

Quando o condomínio não consegue receber de forma amigável, qual o próximo passo a seguir?

A partir do momento em que o condômino se tornou inadimplente, compete ao sindico cobrá-lo de forma amigável ou partir para uma ação judicial, procedimento este que se tornou mais célere em 2015 com as inovações trazidas pelo novo código de processo civil, podendo o condomínio entrar diretamente com uma ação de execução das taxas condominiais vencidas, indicando o próprio imóvel inadimplente como garantia da dívida.

Carro – Problemas com carros como bateria sem carga em condomínios são sempre muito comuns, há sempre um morador que estaciona fora da vaga, que a utiliza como depósito de entulhos, que possui carro maior que a vaga, que anda em velocidade acima da permitida dentro da garagem, ocasionado assim um grande desconforto com os demais moradores.

É necessário que o condomínio possua regras claras no que tange ao uso da garagem e suas responsabilidades.

O que fazer quando o carro do morador excede o tamanho da vaga da garagem?

O condômino ou morador deve se atentar as regras do condomínio, antes de se mudar ou adquirir um veículo, ele deve estar ciente de que esse bem não pode exceder o tamanho de sua vaga na garagem, sob pena de advertência e multa, em casos mais extremos, é passível até de ação judicial, por perdas e danos, se o dono do veículo estiver utilizado espaço comum da garagem.

Cano – Problemas com canos tem duas ramificações distintas, sendo na área comum ou na unidade privada, quando ocorre vazamentos ou infiltrações em áreas comuns a responsabilidade é do condomínio e o sindico tem que tomar providências o mais rápido possível para evitar prejuízos. Quando ocorre na unidade privada, o proprietário é que tem que tomar providências.

Há alguma consequência para o condomínio ou condômino que não toma providências quanto aos reparos?

Sim, o dever de reparar, ressarcir ou indenizar encontram previsão legal nos artigos 186, 187 e 927 do Código Civil, que diz que aquele que causar dano a outra pessoa, seja por ação, omissão, negligência ou imprudência possui o dever de indenizar esta pessoa, seja pessoa física ou jurídica.

Cigarro: Tema polêmico dentro dos condomínios hoje em dia, enquanto há moradores que não se incomodam, a outros que não se sentem à vontade com o cheiro vindo da varanda do vizinho ou até mesmo com as bitucas deixadas em área comuns.

Há uma lei que proíbe fumar em local público ou privado, acessível ao público em geral ou de uso coletivo, total ou parcialmente fechado em qualquer de seus lados por paredes, divisórias, teto, coberturas, toldos, ou telhado, de forma permanente ou provisória, e isso inclui os espaços comuns dos condomínios, trata-se da lei 12.546 /2011.

Se não houver na convenção ou regimento interno proibição de fumar nas áreas comuns, é permitido fumar nesses locais?

Mesmo que o regimento interno e a convenção do condomínio não tenham nenhuma regra estabelecida para o consumo de cigarro em áreas comuns, a lei antifumo se sobrepõe a elas e precisa ser cumprida.

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A Central de Condomínios organizou um passo a passo para auxiliar síndicos no planejamento financeiro para condomínio no próximo ano.

O primeiro passo para um planejamento financeiro para o condomínio de sucesso é fazer um diagnóstico de todas as despesas. Para isso, reúna todos os gastos ocorridos durante o último ano, separe-os em grupo, despesas fixas (agua, luz, gás, limpeza, seguro) e despesas variáveis (manutenções elétricas, hidráulicas, limpeza de caixa d’água e caixa de gordura, detetização…dentre outras).

Com esses dados em mãos, verifique quanto o condomínio gastou e quanto o condomínio recebeu no período de 12 meses, e terá uma estimativa de despesas para o próximo período. Acrescente então a previsão de inflação para o período, bem como os índices de reajuste legal, especialmente para funcionários sindicalizados. É fundamental estimar os períodos de aumento de gastos, como aquisição de gás e pagamento de férias e 13o salário, consumo de água no verão.

Para o planejamento financeiro para o condomínio, estude se há despesas que podem ser cortadas, ou outras que não ocorreram e são necessárias, como pintura, reforma de telhados e reservatórios de água, cobertura de garagens, etc. Em condomínios maiores, veja se há possibilidade de geração de receitas através de serviços ou aluguéis de espaço físico ou publicitário. Por fim, acrescente o valor legal de fundo de reserva, previsto na convenção de condomínio. Assim, tornará possível analisar se para o próximo período o total a ser rateado entre os condôminos, com redução ou aumento da taxa condominial.

A Falta de Planejamento Financeiro para Condomínio

A falta de planejamento orçamentário coloca o condomínio em declínio, uma vez que o pagamento de despesas essenciais pode ficar comprometido, principalmente as manutenções rotineiras, úteis ou necessárias ao grupo de moradores e utilizadores das instalações.

As dívidas condominiais também exigem atenção e cuidado, devendo ser negociadas e pagas o quanto antes, evitando passivos jurídicos. O mesmo vale para a inadimplência, que deve ser tratada com prioridade uma vez que, na maioria das vezes, é a causa do desequilíbrio financeiro nos condomínios.

Planeje o pagamento das contas sempre para depois da data do recebimento das taxas condominiais, o mesmo deve ocorrer com a compra de materiais, evitando que o caixa do condomínio fique zerado.

Tão importante quanto manter o saldo do condomínio positivo é criar um fundo de reserva. Lembre-se que a taxa condominial se destina a custeio de despesas correntes, e o fundo para benfeitorias e melhorias, incluindo reformas. Recomenda-se separar uma conta da outra e aplicar o valor destinado ao fundo em modalidades financeiras conservadoras.

Contrate uma empresa especializada em administração condominial que irá te auxiliar tanto na montagem do planejamento orçamentário quanto na resolução de todas as questões burocráticas, que não se limitam em pagar contas e receber taxas condominiais.

Conte com a Central de Condomínios!

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A gestão dos equipamentos de uso condominial requer ações de manutenção periódicas frequentes. Toda máquina ou equipamento submetido a desgaste necessita ter suas condições de uso verificadas em intervalo menor que o previsto para que ele pare de funcionar. Para alguns, pode parecer óbvio, como uma troca de óleo ou lubrificação. Para outros, menos evidente, como uma atualização de software do sistema de segurança ou uma dedetização, por exemplo.

O prejuízo causado pela quebra ou mal funcionamento de máquinas pode variar de pequenos transtornos, como perda do acionamento automática de acessos, até quedas em elevadores ou perda do sistema de proteção contra descargas elétricas (para-raios).

Por outro lado, a manutenção preventiva sistemática dos equipamentos produz ganhos financeiros de médio e longo prazo, visto que o tratamento corretivo é sabidamente mais dispendioso, e as medidas preventivas tem o objetivo, além de impedir interrupções de serviços, de prolongar a vida útil do maquinário. Para o síndico, menor taxa de avarias em equipamentos significa menor intervenção corretiva, e economia de horas de trabalho adicional (saiba mais sobre metas de intervenção corretiva).

A manutenção predial é determinada em norma técnica, a NBR 14.037/2011, que trata sobre operação, uso e manutenção de edificações. A norma entende, como manutenção, “conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade operacional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança de seus usuários”. No momento, ela se encontra em processo de revisão pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC elaborou um Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações, projeto que tem, como fatores indutores, a revisão das normas ABNT NBR 5674 e ABNT 14037,  e da norma ABNT NBR 15575 que estabelece níveis de desempenho, sugestões de prazos de garantias, e que destaca a importância do correto uso e manutenção do imóvel.

Sobre a Manutenção Preventiva em Condomínios

O plano de manutenção preventiva deve ser entregue pela construtora ao síndico do edifício, e ele deve ser rigorosamente seguido, para que as garantias legais sejam validadas. A garantia da construtora deve ser, no mínimo, de cinco anos a partir da entrega aos moradores (habite-se).

Para realizar um bom plano de manutenção do seu edifício, relacione em um documento e identifique com etiquetas todo os equipamentos recebidos na entrega e aqueles adquiridos posteriormente. Separe-os em seções: controle de acesso, vigilância, combate a incêndio, transporte, proteção contra descargas atmosféricas, sistema de gases, rede e bombeamento hidráulico, segurança com barra de apoio para idosos, refrigeração e qualidade do ar, etc (para organização dos demais documentos do condomínio, clique aqui).

Para cada equipamento, relacione data de aquisição, número de nota fiscal, fornecedor, representante comercial, orientações do fabricante para manutenção periódica e o seu intervalo. Muito importante, se seu condomínio possui vários funcionários, determine claramente quais são responsáveis pelos cuidados em cada equipamento.

Após relacioná-los, crie um cronograma preciso de ação, de modo a contemplar a todos. Prefira sempre fornecedores ou técnicos certificados, eles são garantia legal dos serviços prestados. Por fim, lembre-se de que manutenções implicam em custos mas, agindo assim, eles podem ser previstos com antecedência e adicionados ao planejamento orçamentário da unidade. Com o tempo, este hábito reduzirá gastos maiores ou emergenciais com perda de equipamentos ou manutenções de maior monta.

O síndico é o representante legal do condomínio, respondendo inclusive judicialmente pelos seus atos, ou pela sua omissão. Por isso, mantenha sempre as instalações na melhor capacidade de funcionamento, focando na segurança e bem-estar das pessoas.

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O e-Social é um novo sistema de gerenciamento unificado de informações sobre o trabalhador brasileiro, criado pelo Governo Federal para reduzir a burocracia na transmissão de dados entre empresas e os órgãos de controle. Com ele, todos os dados relativos aos trabalhadores, como vínculos, contribuições previdenciárias, folha de pagamento, comunicações de acidente de trabalho, aviso prévio, escriturações fiscais e informações sobre o FGTS, passam a ser geridos em um único banco de dados.

A prestação das informações ao e-Social substitui o preenchimento e a entrega de formulários e declarações separados a cada ente.

 O que muda nos condomínios com a implantação do e-Social?

 Com a entrada em vigor desde de janeiro de 2018, todos os condomínios se enquadram na obrigatoriedade da adesão aos sistema, com transmissão de dados a partir de julho de 2018. O sistema é uma ferramenta para controle do cumprimento das obrigações trabalhistas, tanto para os funcionários efetivamente registrados no condomínio quanto as contratações de serviços autônomos e ao pagamento das retenções das empresas terceirizadas, sendo uma das finalidades evitar deficiências ou até mesmo sonegação de impostos.

Sendo o sindico é o responsável legal pelo condomínio, tem obrigação de acompanhar o cumprimento de todas as exigências no sistema, devendo estar atento a todas as ações relacionadas aos funcionários contratados e terceirizados.

É importante que haja um entrosamento do sindico com a empresa administradora, porque o uso do sistema requer nova rotina de informações ao Governo. A principal mudança é a necessidade de prestação de informação em tempo real, restringindo a inserção de eventos retroativos, como admissões, demissões, pagamentos de férias, etc.

Umas das mudanças positivas com a implantação desse sistema é que ele trará mais transparência a gestão do condomínio e mais tranquilidade aos síndicos e moradores, no que diz respeito a assuntos que envolvem seus colaboradores.

Os condomínios que não possuem funcionários também devem acessar o sistema, informando o “Sem Movimento”.

Outra mudança importante, diz respeito a medicina e segurança do trabalho, onde todos os laudos médicos e atestados obrigatórios deverão sempre estar validados.

O novo sistema trouxe um impacto nas informações trabalhistas relacionadas aos condomínios, é seu uso correto evita transtornos futuros.

Saiba mais sobre o e-Social acessando a página do sistema.

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