A gestão dos equipamentos de uso condominial requer ações de manutenção periódicas frequentes. Toda máquina ou equipamento submetido a desgaste necessita ter suas condições de uso verificadas em intervalo menor que o previsto para que ele pare de funcionar. Para alguns, pode parecer óbvio, como uma troca de óleo ou lubrificação. Para outros, menos evidente, como uma atualização de software do sistema de segurança ou uma dedetização, por exemplo.
O prejuízo causado pela quebra ou mal funcionamento de máquinas pode variar de pequenos transtornos, como perda do acionamento automática de acessos, até quedas em elevadores ou perda do sistema de proteção contra descargas elétricas (para-raios).
Por outro lado, a manutenção preventiva sistemática dos equipamentos produz ganhos financeiros de médio e longo prazo, visto que o tratamento corretivo é sabidamente mais dispendioso, e as medidas preventivas tem o objetivo, além de impedir interrupções de serviços, de prolongar a vida útil do maquinário. Para o síndico, menor taxa de avarias em equipamentos significa menor intervenção corretiva, e economia de horas de trabalho adicional (saiba mais sobre metas de intervenção corretiva).
A manutenção predial é determinada em norma técnica, a NBR 14.037/2011, que trata sobre operação, uso e manutenção de edificações. A norma entende, como manutenção, “conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade operacional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurança de seus usuários”. No momento, ela se encontra em processo de revisão pela Associação Brasileira de Normas Técnicas.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC elaborou um Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações, projeto que tem, como fatores indutores, a revisão das normas ABNT NBR 5674 e ABNT 14037, e da norma ABNT NBR 15575 que estabelece níveis de desempenho, sugestões de prazos de garantias, e que destaca a importância do correto uso e manutenção do imóvel.
Sobre a Manutenção Preventiva em Condomínios
O plano de manutenção preventiva deve ser entregue pela construtora ao síndico do edifício, e ele deve ser rigorosamente seguido, para que as garantias legais sejam validadas. A garantia da construtora deve ser, no mínimo, de cinco anos a partir da entrega aos moradores (habite-se).
Para realizar um bom plano de manutenção do seu edifício, relacione em um documento e identifique com etiquetas todo os equipamentos recebidos na entrega e aqueles adquiridos posteriormente. Separe-os em seções: controle de acesso, vigilância, combate a incêndio, transporte, proteção contra descargas atmosféricas, sistema de gases, rede e bombeamento hidráulico, segurança com barra de apoio para idosos, refrigeração e qualidade do ar, etc (para organização dos demais documentos do condomínio, clique aqui).
Para cada equipamento, relacione data de aquisição, número de nota fiscal, fornecedor, representante comercial, orientações do fabricante para manutenção periódica e o seu intervalo. Muito importante, se seu condomínio possui vários funcionários, determine claramente quais são responsáveis pelos cuidados em cada equipamento.
Após relacioná-los, crie um cronograma preciso de ação, de modo a contemplar a todos. Prefira sempre fornecedores ou técnicos certificados, eles são garantia legal dos serviços prestados. Por fim, lembre-se de que manutenções implicam em custos mas, agindo assim, eles podem ser previstos com antecedência e adicionados ao planejamento orçamentário da unidade. Com o tempo, este hábito reduzirá gastos maiores ou emergenciais com perda de equipamentos ou manutenções de maior monta.
O síndico é o representante legal do condomínio, respondendo inclusive judicialmente pelos seus atos, ou pela sua omissão. Por isso, mantenha sempre as instalações na melhor capacidade de funcionamento, focando na segurança e bem-estar das pessoas.