A opção de um condomínio oferece uma série de vantagens. O que poucas pessoas sabem é que essa forma de habitação funciona com base em várias regras que prezam pela harmonia do local.

Afinal de contas, manter a ordem em um lugar no qual muitas pessoas moram, trabalham e circulam não é nada fácil. 

No entanto, os condôminos devem ficar atentos aos seus direitos, para que não sejam lesados em situações adversas. 

Da mesma forma, o síndico ou a pessoa responsável pela administração do condomínio também deve ficar a par desses direitos para que tudo corra bem. O síndico pode ser um morador, mas também é possível contratar um síndico profissional.

Definição de condomínio 

Por definição, um condomínio é uma edificação ou um conjunto de edificações constituído de várias unidades autônomas privadas pertencentes a vários proprietários, mas com áreas compartilhadas. 

Cada proprietário, ou a pessoa que está alugando a unidade, é responsável pelas despesas mensais de sua unidade e juntos todos os condôminos são responsáveis pelas despesas das áreas comuns.

Direitos dos condôminos

Os condôminos não são necessariamente os moradores. Condôminos são os proprietários, possuidores, os donos de um imóvel, mesmo que não morem no local.

Eles têm seus direitos assegurados pelo código civil brasileiro que diz o seguinte:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

1. i) usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
2. ii) usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

iii) votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

A lei também trata de assuntos relacionados às garagens, como no artigo 1339:

“Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

• 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
• 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.”

Isso garante que um condômino pode alugar sua vaga de garagem a qualquer pessoa. Porém, é preciso dar preferência a outros condôminos. Além disso, pode vender sua vaga para outro condômino. 

A venda para não-condôminos é proibida ou permitida pela Convenção do Condomínio. 

É muito importante lembrar que o condômino também tem o direito de voto na assembleia. Mas, para isso, deve estar em dia com todas as despesas condominiais. 

Ou seja, o condômino inadimplente perde seu direito de votar, o que é péssimo, pois ele perde também a oportunidade de poder ter sua voz ouvida em questões relevantes, inclusive as que podem valorizar a sua propriedade. 

Conclusão

Bom, no post de hoje pudemos conferir quais são os direitos dos condôminos e que para garanti-los é necessário estar em dia com suas obrigações e não estar em inadimplência. 

Para saber mais informações sobre assuntos relacionados, continue acompanhando o blog da Central de Condomínios. Conheça também os nossos serviços. Até a próxima!

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A legislação trabalhista está contida na CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), e foi modificada no ano de 2017, trazendo mudanças no relacionamento do condomínio com seus colaboradores.

Estas alterações também alcançam os funcionários contratados antes de sua vigoração, relacionadas aqui:

Novas Formas de Contratação nos Condomínios

Trabalhador autônomo exclusivo:

Diz o artigo 442-B. da CLT: “A contratação do autônomo, cumpridas por este todas as formalidades legais, com ou sem exclusividade, de forma contínua ou não, afasta a qualidade de empregado prevista no art. 3 º desta Consolidação”.

O que isso significa: significa que caso o condomínio queira contratar um jardineiro, um faxineiro, dentre outros, de forma contínua mas sem vínculo trabalhista ele poderá, desde que o profissional seja contribuinte autônomo na Receita Federal, e claro, deve haver um contrato firmado entre as partes para normatizar a relação.

Contratado de trabalho intermitente:

O artigo 444 da CLT traz em seu dispositivo:  As relações contratuais de trabalho podem ser objeto de livre estipulação das partes interessadas em tudo quanto não contravenha às disposições de proteção ao trabalho, aos contratos coletivos que lhes sejam aplicáveis e às decisões das autoridades competentes.

E a   Portaria MTB 349/2018, acrescenta: é facultado às partes convencionar por meio do contrato de trabalho intermitente:

I – locais de prestação de serviços;

II – turnos para os quais o empregado será convocado para prestar serviços;

III – formas e instrumentos de convocação e de resposta para a prestação de serviços;

IV – formato de reparação recíproca na hipótese de cancelamento de serviços previamente agendados.

A regra autoriza o condomínio contratar profissional apenas para o período em em necessidade, como os serviços de pintor. A convocação para o trabalho tem que ser feita com antecedência mínima de 3 dias e o profissional tem um prazo de um dia útil para resposta, podendo aceitar ou não o contrato quando for convocado.

Se há descumprimento do contrato de aceitação por qualquer das partes, o distratante estará sujeito a multa de 50% do valor do contrato. Dessa forma, decidido pela realização do trabalho, a sua não realização resulta em dano financeiro para o trabalhador ou condomínio, conforme artigo 452-A da CLT § 4º.

Distrato

Direito do trabalho nos condomínios:término do contrato de trabalho

Anteriormente, havia 3 formas de se colocar fim a relação trabalhista: demissão, pela demissão motivada (“justa causa”) e pelo pedido de demissão por parte do funcionário.

A nova regra acrescentou a possibilidade de “acordo”, trazendo no artigo 484-A da CLT a seguinte redação:

Art. 484-A.  O contrato de trabalho poderá ser extinto por acordo entre empregado e empregador, caso em que serão devidas as seguintes verbas trabalhistas:

I – por metade:  

o aviso prévio, se indenizado; e   

8. b) a indenização sobre o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, prevista no § 1^o do art. 18 da Lei n^o036, de 11 de maio de 1990;

II – na integralidade, as demais verbas trabalhistas.

• 1^o A extinção do contrato prevista no caput deste artigo permite a movimentação da conta vinculada do trabalhador no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço na forma do inciso I-A do art. 20 da Lei n^o 8.036, de 11 de maio de 1990, limitada até 80% (oitenta por cento) do valor dos depósitos.   
• 2^o A extinção do contrato por acordo prevista no caput deste artigo não autoriza o ingresso no Programa de Seguro-Desemprego.  

Com a nova regra e o acordo regulamento, o trabalhador passará a receber 50% do aviso prévio e multa rescisória e terá direito a 80% dos valores depositados do FGTS, importante mencionar que o desligamento por acordo, não dará direito ao empregado de do recebimento de seguro desemprego.

Plano de demissão voluntária

O artigo 477-B da CLT traz em seu dispositivo o seguinte: “Plano de Demissão Voluntária ou Incentivada, para dispensa individual, plúrima ou coletiva, previsto em convenção coletiva ou acordo coletivo de trabalho, enseja quitação plena e irrevogável dos direitos decorrentes da relação empregatícia, salvo disposição em contrário estipulada entre as partes”.

Isso significa que conforme dispõe o artigo acima, caso o condomínio deseje fazer uma demissão em massa de seus funcionários, isso deve estar previsto em acordo coletivo de acordo com o sindicato local.

Homologação de dispensa em sindicato

Anteriormente antes da entrada em vigor da reforma trabalhista, os funcionários com mais de um ano de trabalho ininterrupto quando desligados era necessário que sua dispensa fosse homologada em sindicato local, agora com a nova regra, foi revogado o parágrafo primeiro do artigo 477 da CLT que tornava essa regra obrigatória, podendo o empregador efetuar em 10 dias o pagamento da verbas rescisórias.

Jornada de Trabalho

O artigo 58 da CLT com a reforma trabalhista passou a vigorar com a seguinte redação: “A duração normal do trabalho, para os empregados em qualquer atividade privada, não excederá de 8 (oito) horas diárias, desde que não seja fixado expressamente outro limite. § 1o Não serão descontadas nem computadas como jornada extraordinária as variações de horário no registro de ponto não excedentes de cinco minutos, observado o limite máximo de dez minutos diários. § 2º O tempo despendido pelo empregado desde a sua residência até a efetiva ocupação do posto de trabalho e para o seu retorno, caminhando ou por qualquer meio de transporte, inclusive o fornecido pelo empregador, não será computado na jornada de trabalho, por não ser tempo à disposição do empregador”.

No caso concreto significa por exemplo, que o tempo gasto pelo funcionário para trocar de roupa e colocar o uniforme, estudar e até esperar o trânsito baixar para voltar para casa, não contará mais como hora de trabalho.

Jornada de trabalho 12 X 36

Anteriormente a jornada de trabalho só era permitida se houvesse acordo com o sindicato local; com a nova regra, de acordo com o artigo 59-A da CLT que diz: “Em exceção ao disposto no art. 59 desta Consolidação, é facultado às partes, mediante acordo individual escrito, convenção coletiva ou acordo coletivo de trabalho, estabelecer horário de trabalho de doze horas seguidas por trinta e seis horas ininterruptas de descanso, observados ou indenizados os intervalos para repouso e alimentação”. Ou seja, a partir de agora, fica a critério das partes estipular a jornada de trabalho 12×36.

Compensação de jornada

Anteriormente, quando um funcionário folgava e precisava compensar em outro dia, isso só era permitido se houvesse a autorização expressa do sindicato local, agora, com a nova regra, basta seguir o que está estipulado no artigo 59 da CLT que traz a seguinte redação: “Art. 59.  A duração diária do trabalho poderá ser acrescida de horas extras, em número não excedente de duas, por acordo individual, convenção coletiva ou acordo coletivo de trabalho. § 1o A remuneração da hora extra será, pelo menos, 50% (cinquenta por cento) superior à da hora normal. § 2o Poderá ser dispensado o acréscimo de salário se, por força de acordo ou convenção coletiva de trabalho, o excesso de horas em um dia for compensado pela correspondente diminuição em outro dia, de maneira que não exceda, no período máximo de um ano, à soma das jornadas semanais de trabalho previstas, nem seja ultrapassado o limite máximo de dez horas diárias. § 3º Na hipótese de rescisão do contrato de trabalho sem que tenha havido a compensação integral da jornada extraordinária, na forma dos §§ 2o e 5o deste artigo, o trabalhador terá direito ao pagamento das horas extras não compensadas, calculadas sobre o valor da remuneração na data da rescisão. § 5º O banco de horas de que trata o § 2o deste artigo poderá ser pactuado por acordo individual escrito, desde que a compensação ocorra no período máximo de seis meses. § 6o É lícito o regime de compensação de jornada estabelecido por acordo individual, tácito ou escrito, para a compensação no mesmo mês”.

De acordo com o artigo acima, temos agora três opções de banco de horas, quais sejam: a modalidade anual, que depende de convenção coletiva dos sindicatos; a modalidade semestral, que depende de acordo individual realizado entre empregador e cada funcionário, por escrito, para que as horas sejam compensadas em, no máximo, seis meses e, por fim a modalidade mensal, que depende de acordo individual realizado entre condomínio e empregado, por escrito, para que as horas sejam compensadas no mesmo mês

Contratação de Trabalho em Regime Parcial

A contratação de trabalho em regime parcial permite ao condomínio, principalmente aqueles de pequeno porte e que não necessitam de um funcionário trabalhando as 44 horas semanais, contrata-lo em regime parcial conforme dispõe o artigo 58-A da CLT que traz a seguinte redação: “Art. 58-A.  Considera-se trabalho em regime de tempo parcial aquele cuja duração não exceda a trinta horas semanais, sem a possibilidade de horas suplementares semanais, ou, ainda, aquele cuja duração não exceda a vinte e seis horas semanais, com a possibilidade de acréscimo de até seis horas suplementares semanais. § 1o O salário a ser pago aos empregados sob o regime de tempo parcial será proporcional à sua jornada, em relação aos empregados que cumprem, nas mesmas funções, tempo integral. § 2º Para os atuais empregados, a adoção do regime de tempo parcial será feita mediante opção manifestada perante a empresa, na forma prevista em instrumento decorrente de negociação coletiva. § 3º As horas suplementares à duração do trabalho semanal normal serão pagas com o acréscimo de 50% (cinquenta por cento) sobre o salário-hora normal. § 4o Na hipótese de o contrato de trabalho em regime de tempo parcial ser estabelecido em número inferior a vinte e seis horas semanais, as horas suplementares a este quantitativo serão consideradas horas extras para fins do pagamento estipulado no § 3o, estando também limitadas a seis horas suplementares semanais. § 5o As horas suplementares da jornada de trabalho normal poderão ser compensadas diretamente até a semana imediatamente posterior à da sua execução, devendo ser feita a sua quitação na folha de pagamento do mês subsequente, caso não sejam compensadas. § 6º É facultado ao empregado contratado sob regime de tempo parcial converter um terço do período de férias a que tiver direito em abono pecuniário. § 7o As férias do regime de tempo parcial são regidas pelo disposto no art. 130 desta Consolidação”.

Intervalo Intrajornada está previsto

Anteriormente, quando um funcionário trabalhava mais de seis horas seguidas, tinha direito a uma hora de repouso, para aqueles com jornada inferior a 6 horas diárias, direito a 15 minutos, regra que ainda válida. Se o funcionário fosse limitado ou impedido, o empregador era obrigado a pagar 100% de acréscimo ao período a que ele tinha direito.

Agora com a nova regra, conforme dispõe o parágrafo 4 ° do artigo 71 da CLT “A não concessão ou a concessão parcial do intervalo intrajornada mínimo, para repouso e alimentação, a empregados urbanos e rurais, implica o pagamento, de natureza indenizatória, apenas do período suprimido, com acréscimo de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor da remuneração da hora normal de trabalho”.

Remuneração dos Funcionários do Condomínio

Prêmios e abonos

Outra mudança que tivemos na CLT foi no quesito prêmios e abonos, que em alguns casos incorporavam o salário do empregado.

Hoje, conforme dispõe o artigo 457 § 2o da CLT “As importâncias, ainda que habituais, pagas a título de ajuda de custo, auxílio-alimentação, vedado seu pagamento em dinheiro, diárias para viagem, prêmios e abonos não integram a remuneração do empregado, não se incorporam ao contrato de trabalho e não constituem base de incidência de qualquer encargo trabalhista e previdenciário”.

Sindicatos

A Contribuição sindical é opcional, conforme art. 579 da CLT “O desconto da contribuição sindical está condicionado à autorização prévia e expressa dos que participarem de uma determinada categoria econômica ou profissional, ou de uma profissão liberal, em favor do sindicato representativo da mesma categoria ou profissão ou, inexistindo este, na conformidade do disposto no art. 591 desta Consolidação”.

Férias dos Funcionários de Condomínio

Anteriormente as férias só podiam ser divididas em 2 partes e a menor delas não podia ser inferior a 10 dias. Agora elas podem ser divididas em até 3 partes, sendo que uma parte não pode ser inferior a 14 dias e as outas duas não podem ser inferiores a 5 dias, regra do artigo 134 da CLT que diz: “As férias serão concedidas por ato do empregador, em um só período, nos 12 (doze) meses subsequentes à data em que o empregado tiver adquirido o direito. § 1o Desde que haja concordância do empregado, as férias poderão ser usufruídas em até três períodos, sendo que um deles não poderá ser inferior a quatorze dias corridos e os demais não poderão ser inferiores a cinco dias corridos, cada um”.

Por fim, conforme dito no início do texto, o presente artigo não tem por fim esgotar o tema que envolve a relação contratual entre os condomínios e seus funcionários, em razão da extensão da matéria. Mas sim de esclarecer alguns pontos importantes aos quais os gestores condominiais devem sempre estar atentos.

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Se você mora de aluguel e em condomínio, deve estar atento não só com as obrigações pactuadas com o locador, quanto com as obrigações comuns no condomínio em que vive. Além de um estimular um bom convívio social, deve se ater ao regimento interno e a convenção do condomínio.

A lei 8.245/91 é a lei que regula as obrigações do locador/inquilino e do locatário; nela estão estipulados direitos e obrigações de ambas as partes. O s artigos 22 e 23 trazem as obrigações no que concerne ao condomínio. O artigo 23 dita obrigações a serem cumpridas pelo inquilino/locador, conforme transcrito na integra, abaixo:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

• 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

1. a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
2. b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
3. c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
4. d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
5. e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
6. f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
7. g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
8. h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
9. i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

• 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
• 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Nota-se nesse artigo que o inquilino é responsável pelo pagamento apenas das despesas ordinárias originadas pelo condomínio. Desta forma, o sindico deve estar atento na hora de caracterizar despesas e não cobrar do inquilino taxas extraordinárias, sob pena de ter o condomínio acionado judicialmente e ser condenado a devolução em dobro do valor pago indevidamente.

O artigo 22 da lei 8.245/91 dita as obrigações que devem ser seguidas pelo locador/proprietário do imóvel, conforme transcrito na integra abaixo:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

1. a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
2. b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
3. c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
4. d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
5. e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
6. f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
7. g) constituição de fundo de reserva.

Nota-se, na alínea g do artigo acima, que a constituição de fundo de reserva é uma despesa extraordinária, e deve ser cobrada do locador/proprietário e não do inquilino, prática que muitas vezes ocorre.

Outro ponto a ser observado pelo síndico está na participação do inquilino em assembléia, estando ciente que o mesmo só tem direito a voto na assembléia cuja pauta seja aprovação da previsão orçamentária das despesas ordinárias para o próximo período, rateio extra para cobrir despesas ordinárias e saldo devedor, exceto se referente ao período anterior a locação, desde que o condômino locador não esteja presente.

Nas demais deliberações o inquilino até poderá participar da assembléia, no entanto, não terá direito a voto, exceto se possuir procuração devidamente constituída.

O síndico deve estar atento à legislação pertinente, evitando transtornos e prejuízos ao condomínio, ou mesmo sua responsabilização judicial. Nesta hora,  a Central de Condomínios participa com as orientações adequadas a cada situação, com absoluta transparência nos serviços.

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O novo código de processo civil, Lei 13.105/2015, tornou a vida do condômino inadimplente bem mais difícil. Em geral, quando falamos em condomínio, trata-se do condomínio edilício, onde temos uma parte comum e outra privativa. Nas grandes cidades, a maior parte da população mora em edifícios, e a razão disso é a solidariedade para dividir as despesas, solidariedade sobretudo em dinheiro.

As regras do condomínio, no que diz respeito ao direito material, estão consubstanciadas no código civil, materializas em seus artigos 1.331 a 1.346. Estes artigos estabelecem a obrigação de cada condômino de contribuir com a chamada taxa condominial.

A taxa é utilizada para manter as despesas fixas do condomínio e despesas variáveis recorrentes; acrescida de uma taxa reserva, destinada a manter um fluxo de caixa para despesas emergenciais ou extraordinárias e o equilíbrio financeiro no médio prazo.

A grande dificuldade que o condomínio enfrentava para cobrar do inadimplente a contribuição condominial e as taxas extras referente as reformas ou outras, era a necessidade de um processo de conhecimento, feito através de procedimento sumário, que se arrastava por anos na justiça até obter uma sentença, e depois sua execução.

O novo CPC, com o fim de extinguir o procedimento sumário, criou um novo titulo executivo extrajudicial. O documento diz que a contribuição a favor do condomínio, e também as despesas extraordinárias, desde que previstas em assembleias ordinárias ou extraordinárias, com lavratura em ata, constitui um título executivo extrajudicial que consubstancia a obrigação.

Assim, o procedimento para a cobrança da inadimplência em condomínio tornou-se simplificada, podendo o síndico ou advogado constituído, em juízo, requerer desde logo a execução das taxas inadimplidas, bem como, a autorização do juiz para inserção do nome do inadimplente nos órgãos de proteção de crédito.

Atente-se para a competência do julgamento da ação, que conforme o art. 781 inciso I do CPC, pode ser o domicilio do executado ou o da situação do imóvel.

Como Funciona a Petição de Execução de condômino inadimplente?

Na petição de execução, pode-se indicar o próprio imóvel devedor para penhora, o que não impede que se indique um automóvel ou até mesmo outro imóvel pertencente ao devedor. A petição inicial deve ser instruída com a ata da assembleia que fixou a despesa, bem como demonstrativo de débitos acrescidos de juros e correção monetária.

Estando apta a petição inicial, o juiz acolhe o requerimento e pode ordenar penhora, com efeito em cartórios de registro de imóveis e órgãos públicos evitando, assim, fraude à execução.

O juiz recebendo essa petição inicial, mandará citar o condômino inadimplente para pagar em três dias, sob pena de penhora. Vale ressaltar que, nesse despacho, o juiz fixará também os honorários advocatícios, que serão de 10% sobre o valor total da dívida.

Caso o pagamento seja realizado no prazo, o valor desses honorários será reduzido a metade; no caso de embargos do devedor, se houver, esses honorários poderão ser elevados até 20%.

Caso o executado tente frustrar a execução sem motivo justificado, o mesmo está sujeito a multa de até 20% do total de dívida, de acordo com o artigo 774 do CPC.

Importante mencionar também que, reconhecendo o débito e pagando 30% do seu valor integral, incluindo os honorários advocatícios, é facultado ao executado requerer o pagamento do restante em ate 6 vezes, conforme dispõe o artigo 916 do CPC.

Com isso, tendo em vista a celeridade que esse tipo de ação ganhou, torna-se imprescindível o pagamento da taxa condominial em dia, evitando assim inúmeros transtornos e o pior deles a perda do próprio imóvel.

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Trata-se de uma plataforma criada com a finalidade de que proprietários de imóveis desocupados, ou possuam quartos vazios, possam hospedar pessoas de qualquer região do mundo, recebendo diárias.

Esta modalidade de locação é feita inteiramente pelo site ou aplicativo, e isso tem trazido transtornos em condomínios pelo trânsito de pessoas externas. Para uma parte da comunidade condominial, isso propicia falta de segurança, desvio de finalidade, falta de respeito ao regimento interno, convenção e até algumas consultorias jurídicas, uso de áreas comuns, responsabilidade pela guarda das chaves pela portaria.

Por um lado, o proprietário pode-se valer do direito de propriedade, conforme o artigo 5° da Constituição Federal, inciso XXII, e dispor de sua unidade conforme como bem lhe aprouver, baseando-se no artigo 1.335 do Código Civil e artigo 19 da lei 4.591/64.

O artigo 1.335 do Código Civil diz o seguinte:

São direito dos condôminos:

I – usar, fruir e livremente dispor de sua unidade;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Por outro lado, ele deve estar atento que, embora possa usar e usufruir e livremente dispor de sua unidade, ele também tem que se atentar, conforme inciso II, que o uso livre deve-se dar de acordo com a sua destinação e não pode prejudicar a utilização dos demais condôminos.

Ou seja, se o condomínio é estritamente residencial, ele não pode ser utilizado como forma de hospedagem de forma comercial.

O artigo 19 da lei 4.591/64, vai na mesma linha do artigo mencionado anteriormente, dizendo, que cada condômino tem o direito de usar e usufruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar danos ou incomodo aos demais condôminos, ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

O livre uso do AIRBNB encontra limitadores, baseados no direito de vizinhança, conforme artigo 1.277 do código civil, nos deveres dos condôminos, artigo 1.336, IV do código civil, na teoria da pluralidade dos direitos e no desvio da finalidade.

No que tange a teoria da pluralidade dos direitos, deve ser observada o direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo dos outros condôminos, diante do direito individual de cada um.

É um direito do proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego, saúde, segurança, aos bons costumes, ou estiver desviando a finalidade do prédio.

A respeito do AIRBNB no condomínio

A locação por meio de um site comercial, por si só não contraria a lei de locações, o que contraria a legislação e a Convenção do Condomínio no caso em análise é a mudança de finalidade da edificação, tendo em vista que é dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (Art. 1.336, IV, do CC), e locar o bem por dia é característica dos meios de hospedagem e depende de enquadramento específico conforme o decreto nº 84.910, de 15 de julho de 1980.

Assim, locar por diária desvia a finalidade de um edifício restritamente residencial, além de não cumprir os requisitos que disciplinam a hospedagem.

Se adaptar as mudanças que ocorrem constantemente no mundo moderno, nem sempre é uma tarefa fácil. É um trabalho diário de cada um. É imperioso a responsabilidade de cada indivíduo ter em mente de que seu direito termina onde o do próximo começa.

Cabe ao síndico fazer um estudo preventivo no condomínio e verificar se o mesmo está preparado para essa mudança, se é legal o AIRBNB no condomínio e trabalhar a situação, para que depois não tenha que agir de forma repressiva, o que é muito mais desgastante.

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O novo código Civil de 2002 – Lei 10.406/02, atualizando a legislação que rege condomínios, dita no artigo 1.346:

“É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”.

O texto refere-se apenas a incêndio, ou destruição do equipamento predial, e a estes fins se destina a sua contratação.

A aquisição e renovação do seguro predial é de responsabilidade do síndico

O síndico pode responder judicialmente pela sua falta, na vigência do seu mandato. Assim como o seguro auto, a renovação do seguro predial deve ser automática, e não necessita aprovação em assembleia.

A despesa deve ser considerada ordinária, ainda que ocorra uma vez ao ano. O valor previsto deve fazer parte da composição da taxa condominial, e seguradoras dividem em até 12 vezes o valor do prêmio, tornando-o despesa recorrente.

Vários orçamentos devem ser feitos, buscando o melhor custo-benefício. E o valor do prêmio deve ser menor para os pagamentos à vista.

Existem coberturas peculiares para os eventos adversos em condomínios, por isso leia atentamente a apólice, antes de assinar o contrato. Veja alguns exemplos de cobertura ampliada de danos em condomínios, através do seguro.

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Ruídos inoportunos, atividades profissionais com fluxo acentuado de pessoas ou em desacordo às normas do edifício, uso irregular de vagas de garagem, animais em áreas comuns e trânsito de pessoas e mercadorias fora de horário comercial são exemplos de atitudes e atividades que podem gerar transtornos aos demais condôminos.

Uma pessoa antissocial é aquela incapaz de conviver em grupo respeitando o equilíbrio de direitos e deveres, prejudicando o bem-estar dos demais usuários do espaço coletivo. O que fazer nestas situações?

É importantíssimo saber diferenciar uma conduta antissocial de uma conduta meramente esporádica. Para eventos menores, cabe sempre o diálogo amigável, na maioria das vezes suficiente para resolução de problemas. Apenas uma minoria de pessoas cuida da leitura dos documentos que regem as normas de convívio nos edifícios, e mostrar a elas que o ato praticado não é permitido, pode ser decisivo para impedir sua repetição.

Por desconhecimento, algumas condutas antissociais comuns  podem ser numeradas: alterações estruturais amplas em sua unidade, colocando em risco os demais moradores do edifício, uso comercial de unidades estritamente residenciais, tráfico de entorpecentes ou de animais silvestres; ensaio de bandas e barulhos que excedam o ruído tolerável; atentado violento ao pudor; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana, dentre outras.

Importante destacar que a inadimplência com as taxas condominiais por si só não caracteriza um comportamento antissocial, cabendo o sindico analisar no caso concreto, a justificativa do não pagamento.

A legislação, especificamente no artigo 1.331 parágrafo único do código civil estabelece a penalidade para o condômino antissocial, conforme segue:

Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

A lei limitou a punição do infrator apenas na aplicação de multa, mas diante disso, surge alguns questionamentos, será essa multa suficiente? O condômino pagará essa multa e continuará cometendo as mesmas infrações, e aí, como proceder?

Exclusão do condômino antissocial

Já houve advertências, a aplicação de várias multas e não resolveu, existe a possibilidade, muito embora cause muitas discussões no Direito Imobiliário, de excluir  o condômino antissocial, diante da ineficácia das medidas adotadas.

Ainda não se tem um posicionamento definido em lei, cabendo aos juristas, analisar caso a caso, embora haja profissionais que admitem que tal exclusão possa ser feita por aprovação em assembleia condominial convocada para este fim. Este procedimento deve ser feito com cautela, tendo em vista que se o condômino se sentir lesado e ingressar na justiça, poderá ele reverter tal situação e ainda conseguir a condenação do condomínio em danos morais.

Em razão disso, o indicado é que o condomínio ingresse com uma ação judicial, visando este fim, considerando alguns fatos, dentre eles, o esgotamento de todas as medidas administrativas, dando oportunidade do condômino se defender das acusações, tendo deliberado em assembleia sobre a propositura da ação, juntar todas as provas e documentos que comprovem de forma inequívoca a conduta antissocial reiterada do condômino.

O condômino não perderá a propriedade do imóvel a qual foi excluído, terá limitado apenas o seu direito de convivência no condomínio, podendo vender ou locar sua unidade.

O sindico deve sempre atuar de forma cautelosa e ponderada, observando os direitos e deveres do condômino, a adoção dessas penalidades serve para preservar o bem comum, e esse bem comum tem prioridade sobre direitos individuais, na forma da Lei.

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