Você sabe o que é AIRBNB?
Trata-se de uma plataforma criada com a finalidade de que proprietários de imóveis desocupados, ou possuam quartos vazios, possam hospedar pessoas de qualquer região do mundo, recebendo diárias.
Esta modalidade de locação é feita inteiramente pelo site ou aplicativo, e isso tem trazido transtornos em condomínios pelo trânsito de pessoas externas. Para uma parte da comunidade condominial, isso propicia falta de segurança, desvio de finalidade, falta de respeito ao regimento interno, convenção e até algumas consultorias jurídicas, uso de áreas comuns, responsabilidade pela guarda das chaves pela portaria.
Por um lado, o proprietário pode-se valer do direito de propriedade, conforme o artigo 5° da Constituição Federal, inciso XXII, e dispor de sua unidade conforme como bem lhe aprouver, baseando-se no artigo 1.335 do Código Civil e artigo 19 da lei 4.591/64.
O artigo 1.335 do Código Civil diz o seguinte:
São direito dos condôminos:
I – usar, fruir e livremente dispor de sua unidade;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
Por outro lado, ele deve estar atento que, embora possa usar e usufruir e livremente dispor de sua unidade, ele também tem que se atentar, conforme inciso II, que o uso livre deve-se dar de acordo com a sua destinação e não pode prejudicar a utilização dos demais condôminos.
Ou seja, se o condomínio é estritamente residencial, ele não pode ser utilizado como forma de hospedagem de forma comercial.
O artigo 19 da lei 4.591/64, vai na mesma linha do artigo mencionado anteriormente, dizendo, que cada condômino tem o direito de usar e usufruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar danos ou incomodo aos demais condôminos, ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
O livre uso do AIRBNB encontra limitadores, baseados no direito de vizinhança, conforme artigo 1.277 do código civil, nos deveres dos condôminos, artigo 1.336, IV do código civil, na teoria da pluralidade dos direitos e no desvio da finalidade.
No que tange a teoria da pluralidade dos direitos, deve ser observada o direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo dos outros condôminos, diante do direito individual de cada um.
É um direito do proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego, saúde, segurança, aos bons costumes, ou estiver desviando a finalidade do prédio.
A respeito do AIRBNB no condomínio
A locação por meio de um site comercial, por si só não contraria a lei de locações, o que contraria a legislação e a Convenção do Condomínio no caso em análise é a mudança de finalidade da edificação, tendo em vista que é dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (Art. 1.336, IV, do CC), e locar o bem por dia é característica dos meios de hospedagem e depende de enquadramento específico conforme o decreto nº 84.910, de 15 de julho de 1980.
Assim, locar por diária desvia a finalidade de um edifício restritamente residencial, além de não cumprir os requisitos que disciplinam a hospedagem.
Se adaptar as mudanças que ocorrem constantemente no mundo moderno, nem sempre é uma tarefa fácil. É um trabalho diário de cada um. É imperioso a responsabilidade de cada indivíduo ter em mente de que seu direito termina onde o do próximo começa.
Cabe ao síndico fazer um estudo preventivo no condomínio e verificar se o mesmo está preparado para essa mudança, se é legal o AIRBNB no condomínio e trabalhar a situação, para que depois não tenha que agir de forma repressiva, o que é muito mais desgastante.