Inspeção predial

Inspeção predial

14 fev

A inspeção predial é importante instrumento a ser utilizado pelo síndico para prevenção de problemas em equipamentos e estruturas. A falha em se realizar manutenções programadas pode gerar custos elevados em manutenção corretiva, interrupção de serviços e desgastes para o próprio síndico.

Todos os equipamentos prediais demandam manutenção periódica, sem a qual a sua funcionalidade fica prejudicada. Em alguns casos o dano é limitado, mas outros, como elevadores, requerem visita técnica frequente para limpeza, ajustes e lubrificação.

Os equipamentos de combate a incêndio, além de necessitarem de recarga específica e periódica, tem normas de uso previstas em lei. A falta de observação destas manutenções pode, inclusive, criar restrições no recebimento de indenizações, em caso de incêndios.

O edifício deve dispor de um documento técnico que contemple todos os equipamentos de propriedade do condomínio, que podem ser catalogados pelo local de permanência, pela categoria do equipamento (informática, telecomunicação, segurança predial, combate a incêndios, etc), ou ambos.

Para os edifícios mais novos, boa parte dos equipamentos e materiais utilizados na construção estarão disponíveis em dois documentos chamados projeto arquitetônico e memorial descritivo. Ambos devem ser disponibilizados pela construtora ou pelo responsável técnico pela obra.

Além de discriminar todos os materiais, equipamentos e estrutura predial, é fundamental registrar dados como fabricante, fornecedor ou distribuidor, periodicidade da manutenção preventiva e uma plano de ação na sua falha ou avaria. É fundamental, ainda, verificar se existe legislação municipal ou estadual específica, que determine normas de uso, contratação de seguros ou empresa especializada para execução de serviços.

A avaliação deve ser feita por profissional capacitado, engenheiro ou arquiteto, devidamente registrados no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). O profissional deve elaborar um laudo técnico completo, relatando condições de uso e com registro fotográfico dos problemas encontrados.

O sindico e os condôminos devem estar cientes de que a falta de uma manutenção adequada, principalmente em edifícios mais antigos, pode contribuir para o aumento da probabilidade de ocorrerem graves acidentes, reduzindo assim a vida útil da edificação. Devem estar cientes também, que algumas anomalias não são visíveis para quem não possui conhecimento técnico, daí a importância de se contratar um profissional capacitado.

Infelizmente há muitos síndicos que fazem vista grossa quanto as exigências da ABNT NBR 16.280/2014, que dispõe sobre as reformas, tanto nas áreas comuns quanto nas privativas, com o intuito de não se indispor com os moradores, omitindo e negligenciando com o que está tipificado, e isso em hipótese alguma pode acontecer, pois a responsabilidade em caso de algum contratempo é do próprio sindico.

É importante que nenhuma obra seja feita nas unidades particulares sem o conhecimento do sindico e sem um laudo de um profissional responsável atestando a viabilidade da mesma. Essas obras, feitas de maneira irregular, são as que mais causam problemas, destacando-se os hidráulicos, entupimentos e infiltrações .

Um detalhe que as vezes passa despercebido ao sindico está relacionado a construções de empreendimentos vizinhos ao condomínio; é aconselhável que antes que tal obra se inicie, o sindico tome a iniciativa de contratar uma inspeção atestando que o condomínio não apresenta nenhum problema estrutural, assim, caso ocorra algum problema após o inicio da obra, a construtora do novo empreendimento poderá ser responsabilizada.

A referencia para os síndicos das atividades de manutenção e conservação das edificações está nas normas da ABNT, na NBR 5.674/2012 – Manutenção de Edificações; ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos; ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos e ABNT NBR 15.575 – Desempenho de Edificações Habitacionais.