O condomínio tem sua gestão baseada em consenso entre seus membros. A realização das assembleias condominiais, de caráter ordinário ou extraordinário, constitui o mecanismo legal para deliberar sobre ideias e propostas, visando melhoria contínua dos aspectos financeiros, operacionais ou sociais do condomínio.
A assembleia deve ser convocada com antecedência formal, na forma da lei, e conduzida com equilíbrio e bom senso (se quiser saber mais sobre como conduzir uma assembleia de condôminos, clique aqui).
Para a instalação da assembleia no condomínio, é necessário um quórum de pessoas que representem um mínimo de votos das unidades condominiais (1 unidade = 1 voto), geralmente representantes de 50% ou mais do total de unidades. O proprietário de mais de uma unidade possuirá direito, então, ao número correspondente de votos.
De forma a facilitar a tomada de decisões, uma assembleia deve ser instituída com representantes da maioria dos condôminos. Entretanto, é previsto em convenção do condomínio que, na falta do quórum no local, data e hora estabelecidos, ela possa ser instalada em 2ª chamada, realizada até poucos minutos após o primeiro horário, daí com qualquer número de presentes.
Assembléia de Condomínio
Para cada pauta proposta haverá um quórum especifico, conforme especificações abaixo:
APROVAÇÃO DE CONTAS, AUMENTO DA TAXA E ELEIÇÃO DE SÍNDICO:
Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre
Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia
OBRAS NECESSÁRIAS
As obras necessárias são as que conservam a coisa (o bem) ou impedem a sua deterioração, como exemplo: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento.
Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia
OBRAS ÚTEIS
As obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como exemplos temos: Reforma da guarita, Individualização dos hidrômetros, Portaria remota, entre outros.
Votação necessária: maioria do todo (todos os condôminos do condomínio).
OBRAS VOLUPTUÁRIAS
As obras voluptuárias são as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples capricho, como exemplo temos: construção de uma piscina ou academia de ginástica.
Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio).
ALTERAÇÕES NA CONVENÇÃO
Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio).
ALTERAÇÕES NO REGIMENTO INTERNO
Votação necessária: maioria dos presentes
Destituição do Síndico do Condomínio
Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos
Votação mínima: maioria dos presentes
OUTROS MOTIVOS
Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre;
Votação mínima: maioria dos presentes
Há ainda casos extremos, como a mudança da destinação do uso do todo do condomínio, como transformar uma unidade residencial em uso misto (residencial/comercial), onde há necessidade do voto de 100% dos condôminos para aprovação interna da mudança.
É muito importante estar atento a esses detalhes, caso contrário, as decisões tomadas em determinada assembleia poderão ser anuladas. Na maioria das vezes, essas regras estarão na convenção de condomínio; caso contrário, estarão tipificadas em lei. Se quiser mais informações sobre assembleias de condomínios, leia nosso artigo como conduzir uma assembleia de condôminos.
