A taxa condominial é uma obrigação imposta a todos os condôminos para a manutenção das coisas comuns do condomínio, ou seja, despesas originadas pela utilização igualitária de todos os condôminos das coisas comuns.

Divisão das despesas do condomínio conforme a lei
O código civil de 2002 estabelece em seu artigo 1.336 que:

Art.1.336. São deveres do condômino:

I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção do condomínio.

Nota-se que o Tadalafila Precisa De Receita legislador, embora tenha preceituado que a divisão da taxa condominial se daria na proporção de suas frações ideais, não existe a obrigatoriedade de se utilizar tal critério, tendo em vista que o mesmo, ao mencionar “salvo disposição em contrário na convenção do condomínio” deixou caminho aberto para que essa divisão também fosse estabelecida na própria convenção de condomínio.

despesas de condomínios

Assim, é lícito uma família ou empresa que ocupa uma área física maior, como coberturas e escritórios com áreas privativas, pagar um valor maior na taxa condominial em razão de sua propriedade possuir um espaço maior, quanto é lícito o mesmo proprietário pagar o mesmo que os demais se assim for estipulado na convenção.

Assunto que se tornou frequente em ações judiciais ajuizadas por todo o país, principalmente por donos de coberturas, em razão de sua taxa condominial em alguns casos ultrapassar em 200% a taxa dos demais condôminos, inúmeras ações como essas já tiveram seus pedidos julgados procedentes, pois há entendimento que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho.

Assim, conclui-se que é importante observar que tal liberdade dada à assembleia para deliberar a respeito de uma cota diferenciada deve ser utilizada de forma justa, pautada na boa fé, para que não ocorra o enriquecimento sem causa dos demais condôminos, e que o condomínio não seja acionado judicialmente para rever tal situação e seja condenado a restituir em dobro os valores pagos indevidamente, acarretando um enorme prejuízo ao condomínio.

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Assim, para que algo positivo ocorra em uma unidade condominial, uma proposta deve ser apresentada em assembleia, e aprovada pela maioria dos condôminos presentes. Como estas assembleias seguem normas legais de convocação e participação, suas decisões são soberanas. O que ali se decide, se não for contrário às leis, deve ser cumprido. Procure comparecer às assembleias do seu condomínio: é um ponto fundamental para você se inteirar dos problemas do dia-a-dia, participar com propostas e com seu voto, que tem o poder de aprovar ou rejeitar novas regras e melhorias nesta comunidade.

A assembleia de condomínio deve seguir regras básicas de funcionamento
Se as assembleias não forem rigorosamente observadas, podem gerar conflitos e questionamentos legais. Por isso, não abra mão de algumas considerações:

a participação de proprietários é facultativa, mas a convocação de todos os moradores é obrigatória, e deve ser feita por meios claros, e que possam ser comprovados. Os mais eficientes são a comunicação via e-mail e entrega da convocação escrita nas portarias, individualmente, e contra recibo de entrega. Aplicativos também podem enviar as notificações, e registrar a visualização das mensagens. A afixação do ato convocatório em pontos de circulação na unidade é importante, dando preferência para corredores, quadros de avisos e elevadores. Evite mudar os meios de convocação a cada evento, rotinas ajudam a manter a transparência
assembleia de condomínios

realize convocação com boa antecedência: um prazo de 15 dias permite que os participantes se programem para a data, desvinculando-se de outros compromissos e melhor preparados para defender propostas. A convocação deve conter a data, local, horários de primeira e segunda chamadas, o número de participantes necessários para abertura, e os temas a serem deliberados.

durante a assembleia, limite-se a deliberar sobre os temas expostos na convocação. Qualquer decisão sobre tema externo à convocatória pode ser questionado judicialmente. Se algum assunto for relevante e mereça discussão, deliberem sobre os temas previamente combinados, e deixe bastante claro que os demais assuntos, a partir daquele momento, não constam da temática programada. Isso não quer dizer que problemas menores, que não alterem significativamente a rotina ou que não envolvam grande dispêndio de recursos, não possam ser decididos. Melhorar a qualidade dos lanches de funcionários e propor pequenos reparos são atribuições normais do síndico, e não dependem de prévia autorização. Mas não tente, por exemplo, mudar regras de uso de espaços comuns ou propor mudanças que exijam aporte financeiro, se isso não constar na convocatória.

para a reunião de assembleia, leve propostas, e deixe seus problemas externos em outro local. A sua participação é importante para propor e defender ideias, e não brigar por elas. Qualquer grupo de convívio tente a apoiar ideias menos radicais, aquelas “do centro”, que não desagradem muita gente. Se sua ideia não obtém apoio da maioria, tente modificá-la e encontrar um meio termo que traga mais benefícios a todos. Equilíbrio emocional e clareza trazem simpatia, e simpatia traz votos. Se você brigar em uma assembleia, saiba que criará uma imagem pessoal ruim definitiva, difícil de ser modificada, e que irá impactar na convivência diária com as pessoas que ali circulam. Não caia nas armadilhas das discussões acaloradas.

as decisões da assembleia podem trazer alegrias ou decepções mas, como regra, o equilíbrio deve ser mantido. Não crie torcidas de futebol no seu condomínio, porque esta desagregação de pessoas fazem que elas votem “no grupo”, e não necessariamente no conteúdo das propostas, em assembleias posteriores.

As assembleias devem ser registradas em ata. Sempre que possível, redija o texto e colha assinaturas imediatamente após a reunião: agindo assim, mostramos um processo transparente e comprometimento com as decisões da comunidade.

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Estar em grupo significava segurança, preservação da vida e a maior possibilidade de evolução. Nos tempos atuais, a união das pessoas continua a possibilitar o progresso e incita-las a evoluírem de uma forma bem mais acelerada com o emprego de tecnologias e novos recursos materiais e financeiros.

Com o crescimento populacional, surge um novo modelo habitacional, os denominados condomínios; e nesse novo modelo surge também a necessidade de aprendizado para uma nova forma de convívio: viver em condomínios tornou-se não só algo mais cômodo e seguro, como também uma hábil demonstração de respeito aos seus semelhantes, seja uma empresa ou família.

condomínio

O ser humano, cada um na sua infinidade de desejos e projetos pessoais e profissionais, busca as melhores condições de sobrevivência, representadas por oportunidades de trabalho, estudo, lazer e segurança.

Nas grandes cidades, é compelido a viver em propriedades de uso coletivo nas quais se constata uma certa dualidade, pois é adquirida com seus recursos financeiros próprios, pretende-se ser tratado como privado, mas é cercado de regras que devem ser praticadas nas áreas comuns, e até mesmo na área particular.

Esta convivência traz benefícios, mas também implica em responsabilidades e obrigações legais, baseadas no respeito aos moradores e à comunidade na qual o grupo está inserido.

Quando uma família ou empresa opta por viver em condomínios, ela tem que estar ciente de que deverá respeitar leis federais, municipais e regras de convivência, decididas pela maioria e registradas na convenção do condomínio e no seu regimento interno.

Aqueles que trabalham ou moram em condomínios tem que aprender a exercer os seus direitos e obrigações, a respeitar a divisão de espaços comuns, e entender que a convivência com seus vizinhos requer tranquilidade, paciência, equilíbrio e, de certa forma, uma boa capacidade de se colocar no lugar do outro.

Os condomínios podem ser constituídos por múltiplas edificações
Casas de veraneio, uso comercial, residencial ou misto, mas todos tem uma característica comum: tem regras a serem seguidas.

Por mais que algumas situações incomodem, na maioria das vezes são obrigatórias. Como exemplo, se você gostaria que a porta de incêndio do seu andar ficasse trancada para aumentar a sua sensação de segurança, isso é impossível, porque a lei proíbe; mudar a fachada do seu apartamento porque a atual não te agrada também não pode, se a maioria assim o decidir; exercer atividade empresarial diferente do disposto nos regulamentos… desista!

Por outro lado, várias das normas do dia-a-dia em um condomínio podem ser acordadas em uma reunião. Mas, até aqui há uma previsão legal: o local para se propor, discutir e decidir os mais variados assuntos é a assembleia, convocada periodicamente com o objetivo de prestar contas, eleger representantes e propor melhorias que envolvem todas os seus moradores, empresas ou escritórios, (se quiser saber mais como conduzir uma assembleia de condôminos, clique aqui) nesta reunião, podem ser levadas em pauta todas as questões, sugestões, melhorias e reclamações sobre a rotina do condomínio.

Ali será o local para solicitar normas adequadas de acesso de visitantes ao prédio, uso de vagas de garagem, horário-limite para reformas, atividades comerciais permitidas, a nova decoração das portarias e da fachada, até grandes decisões, como a mudança da destinação de uso do edifício.

Se você vai morar em condomínio, é fundamental entender que as suas vontades somente serão realizadas se forem também a vontade da maioria dos moradores. Para algumas “vontades”, somente a decisão unânime dos proprietários será capaz de fazê-las virar realidade. Então, seguem algumas regras básicas quando estiver sob o teto do condomínio:

Respeite as regras do condomínio
Antes de morar em um novo apartamento ou comprar terreno ou uma sala em um prédio comercial, solicite ao vendedor uma cópia da convenção, do regimento interno e das últimas atas de assembleias. Nestes documentos, você vai conhecer as normas que regem aquele local. Se não concordar com as mesmas, melhor procurar outro local para viver ou trabalhar.

Pense como o outro para viver bem no condomínio
O que para você é um prazer, como tocar saxofone ou andar de patins dentro de casa, pode ser muito desagradável para seu vizinho. Animais barulhentos, mesmo que permitidos, podem trazer transtornos a outros. Atividades comerciais com grande fluxo de pessoas em área restrita do prédio podem impactar no acesso às demais unidades do condomínio. Reflita se esta situação pode ser melhorada, ou evitada.

Decisões refletem o desejo da maioria no condomínio
Nada, absolutamente nada, será feito em um condomínio se a maioria assim o desejar. Por isso, se você gostaria de ver uma melhoria em seu local de trabalho ou moradia, comece a vender a sua ideia. Mostre a todos os benefícios a curto, médio e longo prazo. Exponha os ganhos na qualidade de vida, ou na valorização do imóvel, na facilitação da rotina do dia-a-dia. Sua ideia precisa de simpatizantes. Conquiste-os através do diálogo.

Jamais entre em discussões desnecessárias no condomínio
Como exposto acima, somente as boas ideias, bem apresentadas, vão prosperar. Pessoas precisam de tempo para assimilar algumas sugestões, medir cuidadosamente o custo-benefício. Se uma sugestão sua não foi acatada agora, pense que você deverá se empenhar mais para conseguir a aprovação da maioria, no futuro.

Aja com sensatez
Em uma coletividade, nem sempre a sua ideia reproduz a vontade da maioria. Saiba entender e aceitar quando uma proposta não foi acolhida pela coletividade. Uma reunião bem conduzida, com equilíbrio e tranquilidade, geralmente obtém as melhores soluções, nem sempre a que você propôs.

Tenha espírito aberto a novidades.

Todos os proprietários de um condomínio estão aptos a expor ideias, e você pode não concordar com algumas delas. Saiba entender que você, eventualmente, será voto vencido em algumas escolhas, e isso faz parte do ideal de um condomínio.

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Ruídos inoportunos, atividades profissionais com fluxo acentuado de pessoas ou em desacordo às normas do edifício, uso irregular de vagas de garagem, animais em áreas comuns e trânsito de pessoas e mercadorias fora de horário comercial são exemplos de atitudes e atividades que podem gerar transtornos aos demais condôminos.

Uma pessoa antissocial é aquela incapaz de conviver em grupo respeitando o equilíbrio de direitos e deveres, prejudicando o bem-estar dos demais usuários do espaço coletivo. O que fazer nestas situações?

É importantíssimo saber diferenciar uma conduta antissocial de uma conduta meramente esporádica. Para eventos menores, cabe sempre o diálogo amigável, na maioria das vezes suficiente para resolução de problemas. Apenas uma minoria de pessoas cuida da leitura dos documentos que regem as normas de convívio nos edifícios, e mostrar a elas que o ato praticado não é permitido, pode ser decisivo para impedir sua repetição.

Por desconhecimento, algumas condutas antissociais comuns podem ser numeradas: alterações estruturais amplas em sua unidade, colocando em risco os demais moradores do edifício, uso comercial de unidades estritamente residenciais, tráfico de entorpecentes ou de animais silvestres; ensaio de bandas e barulhos que excedam o ruído tolerável; atentado violento ao pudor; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana, dentre outras.

Importante destacar que a inadimplência com as taxas condominiais por si só não caracteriza um comportamento antissocial, cabendo o sindico analisar no caso concreto, a justificativa do não pagamento.

A legislação, especificamente no artigo 1.331 parágrafo único do código civil estabelece a penalidade para o condômino antissocial, conforme segue:

Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

A lei limitou a punição do infrator apenas na aplicação de multa, mas diante disso, surge alguns questionamentos, será essa multa suficiente? O condômino pagará essa multa e continuará cometendo as mesmas infrações, e aí, como proceder?

briga de vizinho de condomínio

Exclusão do condômino antissocial
Já houve advertências, a aplicação de várias multas e não resolveu, existe a possibilidade, muito embora cause muitas discussões no Direito Imobiliário, de excluir o condômino antissocial, diante da ineficácia das medidas adotadas.

Ainda não se tem um posicionamento definido em lei, cabendo aos juristas, analisar caso a caso, embora haja profissionais que admitem que tal exclusão possa ser feita por aprovação em assembleia condominial convocada para este fim. Este procedimento deve ser feito com cautela, tendo em vista que se o condômino se sentir lesado e ingressar na justiça, poderá ele reverter tal situação e ainda conseguir a condenação do condomínio em danos morais.

Em razão disso, o indicado é que o condomínio ingresse com uma ação judicial, visando este fim, considerando alguns fatos, dentre eles, o esgotamento de todas as medidas administrativas, dando oportunidade do condômino se defender das acusações, tendo deliberado em assembleia sobre a propositura da ação, juntar todas as provas e documentos que comprovem de forma inequívoca a conduta antissocial reiterada do condômino.

O condômino não perderá a propriedade do imóvel a qual foi excluído, terá limitado apenas o seu direito de convivência no condomínio, podendo vender ou locar sua unidade.

O sindico deve sempre atuar de forma cautelosa e ponderada, observando os direitos e deveres do condômino, a adoção dessas penalidades serve para preservar o bem comum, e esse bem comum tem prioridade sobre direitos individuais, na forma da Lei.

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O post COMPORTAMENTO ANTISSOCIAL DE MORADORES E EMPRESAS apareceu primeiro em Central de Condomínios.

Apesar de receber uma água de alta potabilidade, os sistemas de transporte (canos) e armazenamento (caixas d´água) são passíveis de receber detritos ao longo do trajeto, e se acumulam com o tempo.

As caixas devem ser mantidas sempre cobertas e com restrição de acesso. O sistema de fechamento deve o original da marca, cuidado que permite vedamento correto do interior, minimizando entrada de resíduos, insetos e roedores.

As caixas de concreto devem receber impermeabilização eficiente, evitando infiltrações para o terreno e até comprometimento de estruturas prediais.

limpeza de caixas de água

Como deve ser feita a limpeza de caixas d’água em condomínios?
A limpeza de caixa d’água deve ser realizada por empresa qualificada, utilizando métodos e produtos adequados, impedindo a contaminação por químicos e problemas ocasionais de saúde como câncer no aparelho digestivo e outras doenças. A sua execução demanda suspensão temporária do fornecimento de água, então é conveniente que sua execução se dê aos finais de semana, na maioria dos prédios de destinação comercial, e no início da semana, para as construções residenciais, mistas e de lazer.

As empresas especializadas devem seguir normas regulamentadoras específicas, as NR – 33 e NR – 35, que regulam as atividades de trabalhadores em espaços confinados e em alturas. O síndico deve cobrar da empresa contratada os documentos comprobatórios do cumprimento das normas, sob risco de colocar pessoas em risco e ser acionado judicialmente em situações de acidentes trabalhistas.

A execução dos serviços deve ser amplamente divulgada nos dependências do condomínio e demais canais de comunicação, com antecedência mínima de 7 dias e informando estimativa dos horários de início e término da suspensão de fornecimento, reduzindo o transtorno aos condôminos.

Algumas empresas dispõe de ferramentas de limpeza elétricas com baterias similares a de automóveis, baterias comuns ou baterias estacionárias para uma higienização mais eficaz e complexa,

Por último, contratos de prestação de serviço por períodos prolongados podem preservar a melhor qualidade da água, gerar economias ao condomínio, além de evitar falhas na execução das atividades, facilitar o planejamento orçamentário e diminuir o trabalho do síndico.

A limpeza da caixa d´água em casas pode ser realizada pelo próprio morador, seguindo orientações da concessionária local.

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O post CUIDADOS COM CAIXAS D’ÁGUA EM CONDOMÍNIOS apareceu primeiro em Central de Condomínios.

Para ter direito de usufruir de tal espaço, o morador tem que estar ciente de como funciona a limpeza do local, a reserva, o horário de silêncio. As regras devem constar no regimento interno do condomínio, e cada condomínio estabelece suas próprias regras para utilização dos espaços, de acordo com o perfil dos moradores, suas prioridades e necessidades. Todavia, algumas regras são comuns a maioria dos condomínios:

Agendamento e limpeza do salão de eventos do condomínio
É aconselhável que o condomínio tenha uma agenda específica para o uso dos salões, com o objetivo de evitar discórdias, discriminando data e horário de reserva, com sobreposição de assinatura. Caso mais de um morador se interesse pela mesma data, a prioridade é de quem primeiro fez a solicitação primeiro. Existem aplicativos de gestão social do condomínio que possibilitam reserva online.

É permitido que o condomínio preveja uma taxa extra para o uso do salão de festas, pelo fato do uso maior de água, energia, material de limpeza, faxineira, dentre outros. Esta taxa deve ser acordada em assembleia e constar no regimento interno, se possível, para maior transparência. No regimento também deve constar a antecedência máxima para reserva, data-limite de desistência de uso e multa por reserva sem utilização.

Ao reservar o espaço, é necessário que informe o numero de pessoas convidadas, já que o espaço tem a lotação máxima permitida.

Salão de festa de condomínio

Lei do silêncio

O morador, ao organizar uma festa, deve atentar-se para a lei do silêncio, tanto a estabelecida no condomínio, quanto na legislação, regra geral, funciona entre as 22:00 as 6:00 da manhã, o que não significa dizer que a festa deverá ser interrompida, geralmente apenas o limite sonoro, com cuidado especial para músicas executadas ao vivo, tendo em vista a proibição em muitos locais.

Utilização por locatário

O locatário tem os mesmos direitos de usufruir dos espaços comuns, devendo arcar com as responsabilidades e seguir as regras estabelecidas, tanto na convenção quanto no regimento interno do condomínio. O condomínio que possuir regras em sentido contrário, pode ser acionado judicialmente, pois estará cometendo irregularidades, afrontando os direitos do locatário, previstos em lei.

Danos ao condomínio

Os danos provocados pelo morador ou por seus convidados em evento realizado no condomínio é de sua inteira responsabilidade, devendo o mesmo arcar com os prejuízos que causar; para que tal regra seja cumprida, é aconselhável que o síndico faça uma vistoria no local antes e depois do evento, e peça ao morador que assine um termo de vistoria e responsabilidade previamente ao evento.

Considerações finais

Os moradores devem sempre estar atentos ao que diz a convenção e o regimento interno do condomínio, não só no que diz respeito ao uso do salão de festas, mas ao uso dos espaços comuns de um modo geral.

Quanto a esse assunto em especifico, o mesmo deve estar ciente que em tal local é proibido eventos de cunho comercial, religioso ou político, quando a finalidade do condomínio é exclusivamente residencial. Para os de uso comercial, restrições ao uso devem ser explicitamente discriminadas no regimento interno.

Determinados condomínios proíbem eventos em feriados nacionais, como Natal, Ano Novo e Carnaval.

Caso o síndico tome conhecimento de que o evento que a ser realizado pelo morador excederá os limites impostos pelo condomínio, tendo provas de que isso irá ocorrer, o mesmo poderá acionar a justiça para que impeça tal evento.

É de suma importância que os moradores tenham consciência de que as normas para utilização dos espaços comuns devem ser seguidas irrestritamente, tais regras visam a melhor convivência com todos os membros do condomínio. O morador que desobedece as regras para o uso de salão de festas, ou qualquer outro espaço comum, está sujeito a multa por comportamento antissocial, prevista em Lei e nos documentos internos.

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Intervenção corretiva do síndico baseada em ações sugeridas pela administradora de condomínios
A administradora não se ocupa apenas dos aspectos legais dos prédios sob seus cuidados, mas do estudo contínuo das atividades diárias e eventos adversos no dia-a-dia.

Esta mudança de atuação se dá por investigação periódica das irregularidades observadas e relatadas por funcionários, condôminos, síndicos e prestadores de serviços, e propõe a melhor solução definitiva para limitar sua repetição.

Para isso, tecnologias de dados são pesquisadas e produzidas especificamente para o setor. No caso da Central de Condomínios, internalizamos estes elementos para que as informações obtidas sejam trabalhadas dentro da realidade cultural da região ou município onde o condomínio está situado.

Intervenção corretiva do síndico

Neste novo modelo de atuação, a administradora consegue intervir diretamente na produção de informação condominial, e fornecer propostas de solução para os problemas, e não apenas ser expectadora na relação de parceria.

Os dados obtidos são utilizados para propor intervenções de melhorias em outras unidades da carteira de clientes, formando uma rede de melhoria contínua que serve a toda a coletividade.

A informatização de rotinas permite ainda novas propostas de melhoria de convívio, como a utilização de academias, espaços recreativos, salas de reuniões, rodízio de vagas e delivery de alimentação natural, entre outros.

Quando for escolher a administradora do seu condomínio, discuta abertamente sobre as novas possibilidades de atuação. Pesquise e avalie como sua atuação vai impactar em resultados financeiros e do bem-estar da comunidade.

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Vivendo em um ritmo agitado onde o tempo representa um bem de enorme valor, as pessoas organizam seu modo de viver dividindo tarefas em prol do bem comum de uma comunidade. O condomínio representa a maior comunidade em nosso entorno, após a família. Mesmo que não tenhamos contato constante e festivo com todas as pessoas que habitam o condomínio, o simples fato de compartilharem da mesma decisão de endereço e padrão de moradia, ou local de realização de atividades empresariais, mostra a existência de afinidades comuns.

Morar em condomínios representa dividir, além de bons momentos de convívio, as responsabilidades e tarefas que produzem bem-estar aos moradores. A segurança dos edifícios, recepção de visitantes e clientes, manutenção e limpeza de áreas de lazer, as manutenções de equipamentos e instalações no dia-a-dia devem ser rigorosamente cuidadas; ao síndico são atribuídas estas responsabilidades e podemos dizer que isso faz parte dos limites dos poderes do síndico e direitos do síndico.

Limites dos poderes do síndico

Qual o trabalho do síndico?

O síndico é o representante legal do condomínio. Sim, legal porque esta atividade está prevista em lei, e seu exercício é precedido de uma eleição pelos representantes do condomínio, os proprietários de unidades e/ou seus procuradores. A eleição se dá periodicamente, com mandato nunca superior a 2 anos, podendo a mesma pessoa ser reconduzida em eleições consecutivas.

O síndico eleito, ao assumir o mandato, passa a representar o condomínio junto à sua comunidade, à prefeitura e órgãos de fiscalização municipal e estadual. Ele pode ordenar despesas e tomar decisões para melhorar as condições de convivência.

Ele supervisiona a adequada manutenção das instalações prediais, como bombas hidráulicas, caixas d´água, rede de esgoto, redes elétrica, transmissão de dados e telefonia, do uso seguro das portarias e da observação das regras de convivência pelos moradores e frequentadores do condomínio, entre outros. Cabe a ele, da mesma forma, o poder de fiscalizar obras no interior de salas e unidades, contratar seguros obrigatórios e seguir normas técnicas, como as de prevenção a incêndio.

Limites dos poderes do síndico: o que é permitido ao síndico?

O síndico representa a sua comunidade cumprindo leis e normas, que estão dispostas no Código Civile na lei do síndico, nas leis municipais e estaduais e nos documentos de normas internas, a Convenção do Condomínio e no Regimento Interno do condomínio.

A convenção discorre sobre normas e regras específicas, como a destinação de uso das unidades, modelo de fachada, área específica e localização das unidades, distribuição de vagas de garagem restrições específicas para destinação de salas e lojas comerciais, o modo de rateio das despesas comuns e as penalidades aplicáveis sobre condôminos infratores e inadimplentes, e a periodicidade de eleição do síndico e conselho fiscal.

A convenção deve registrar também o grau de autonomia do síndico para autorização e execução de despesas, especialmente aquelas extraordinárias, ocasionais; e as despesas que devem passar por autorização do conselho fiscal ou serem submetidas a votação em assembleia extraordinária. Quando a Convenção é bem redigida, ambas as partes ficam protegidas de ações ilegais ou arbitrárias.

Limites dos poderes do síndico: o que seriam ações arbitrárias exercidas pelo síndico?

O representante do condomínio segue regras: elas estão escritas em documentos legais. Se uma ação do síndico não está ali prevista, pode ser aberta e até legalmente questionada. Alguns exemplos:

• Redistribuição de vagas de garagem: rodízios em vagas de garagem devem estar previstas na Convenção ou no Regimento Interno, com regras claras, mesmo que seja o sorteio das mesmas. Mas, se não está nos documentos, não pode ser realizada pelo síndico;
• Mudança do padrão de fachadas: este padrão está registrado na Convenção do condomínio, e mudanças dependem do apoio de 2/3 dos proprietários, votado em assembleia;
• Autorização de despesas extraordinárias: idealmente, deve estar disposto no regimento interno. O ideal é que se estabeleça um teto financeiro máximo para autonomia das despesas, como um referencial sobre o valor da taxa condominial, um teto específico (p. ex.: R$ 3.000,00), e necessidade de convocação de assembleia ou autorização formal do conselho fiscal nas demais situações. Despesas emergenciais, como vazamentos volumosos em tubulações e danos às redes de gás ou energia, podem demandar atitudes imediatas do síndico, e estas despesas são passíveis de auditoria, posteriormente.
• Restrição de acesso a moradores, pessoas em trânsito e animais: estas restrições devem, obrigatoriamente, estarem previstas no regimento interno, e não podem se contrapor à Constituição Federal, no direito de ir e vir. O síndico não pode impor restrições não previstas nas normas definidas em assembleias. Esta regra se impõe mesmo para mudança horário de acesso a portarias, áreas sociais e de lazer;
• Aplicação de multas não previstas no Código Civil e regimento interno: multas financeiras por inadimplência ou desobediência às regras internas devem ser votadas em assembleia, nunca definidas individualmente pelo representante legal;
• Criação de novas taxas: qualquer cobrança para uso de dependências e serviços do condomínio deve ser autorizada em assembleia e registrada em ata. Taxas por uso de vagas de garagens, salões, salas de reunião, piscinas e churrasqueiras não podem ser implementadas por decisão pessoal do profissional e dos limites dos poderes do síndico.

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Entenda o cálculo da taxa condominial:
Despesas ordinárias

São chamadas de ordinárias todas as despesas que recorrem a cada período, podem ser bem estabelecidas e previstas. As mais comuns são:

Despesas com funcionários: representam um percentual significativo dos custos de um condomínio. É composto por salários, encargos sociais (previdência, taxa de contribuição social), encargos trabalhistas (FGTS, férias, 13º salário), e benefícios de alimentação, transporte e planos de saúde. Tudo isso pode responder por até mais de 70% do valor da taxa;

Despesas com concessionárias: são as empresas que prestam serviços essenciais, como fornecimento de energia, telefonia e água. Aqui, podemos incluir as empresas de serviços de dados (internet). O impacto destas despesas na taxa do condomínio é variável, depende de fatores como, por exemplo, rede coletiva de água e gás (rateio), mas pode chegar a mais de 20% das despesas totais;

Manutenção de equipamentos: aqui incluímos os equipamentos prediais, como bombas e caixas d`água, elevadores, caixas de esgoto, tubulações, extintores de incêndio, rede de gás canalizado, troca de lâmpadas, fusíveis e vidros. Outros, mais fáceis de serem percebidos, incluem limpeza de piscinas e jardins e equipamentos de ginástica. Quanto maior o nível de tecnologia dos edifícios, maiores os gastos mensais com sistemas, pequenos reparos, nobreaks e câmeras de vigilância. Representam, em média, 3 a 5% dos gastos totais;
taxa condominial

Seguros obrigatórios e alvarás: seguro contra incêndio e destruição, renovação de alvará do Corpo de Bombeiros, certificado digital. A maioria dos moradores tem pouco conhecimento sobre os processos, despesas e taxas obrigatórias. O seguro é anual, o laudo de vistoria é válido por 5 anos, para Minas Gerais, e estas despesas devem ser previstas.

Fundo de reserva: esta despesa é a única que não tem destinação específica, e pode ser criada como uma poupança do condomínio para gastos futuros. Em geral, é utilizado para minimizar o impacto financeiro de obras de maior vulto, como aumento de área construída, reforma de fachadas, cobertura de garagens, aquisição volumosa de equipamentos e manutenções corretivas estruturais. Sua cobrança representa um percentual da taxa mensal, que deve ser estabelecido em assembleia. Para obras, outro fundo pode ser criado especificamente para este fim, com valor total e duração da cobrança previamente determinados em assembleia.

Despesas com administradoras: a atuação da administradora pode trazer economias por boas práticas de compras, uso de recursos, suporte a manutenções preventivas e novas gerações de receitas, e seu custo representa cerca de 2,5 a 3% da taxa.

Taxas bancárias, impostos e despesas cartoriais: são gastos mensais, e podem representam até 1,5% da composição da taxa;

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Sobre as responsabilidades dos pais, e do condomínio
O condomínio possui áreas de uso exclusivo e uso comum, mas os espações de uso comunitário não são desprovidos de normas. Mesmo dentro do condomínio, a responsabilidade da vigilância sobre os menores é dos pais, que sempre devem acompanha-los nos locais externos. A responsabilidade do condomínio é limitada a garantir condições de segurança das instalações e equipamentos, mas não tem nenhuma responsabilidade de vigilância sobre as crianças.

crianças em condomínios

O que não pode na sua casa, não pode em áreas comuns
Frequentemente nos pegamos usando a frase: – “vão correr lá fora!”. Crianças possuem bastante energia, e multiplicada 10 vezes quando estão em companhia de outras crianças. Brincar é fundamental, e elas ainda não sabem dosar a agitação, o barulho e as brincadeiras perigosas ou exageradas. Quem faz opção de morar em condomínios, precisa entender isso e não ser rigoroso demais com o comportamento delas. Por outro Já os pais precisam compreender que áreas comuns não são todas liberadas para qualquer uso: corredores, escadas de fuga de incêndio, extintores, elevadores e hall de entrada são áreas e equipamentos para uso de todos os moradores, e não são convenientes nem seguros para brincadeiras. E, novamente, a responsabilidade por cuidar das crianças é exclusivamente dos pais.

Como cuidar das crianças?

Antes de tudo, educação começa dentro de casa. Oriente adequada e repetidamente suas crianças sobre os riscos de brincar em áreas que não são destinadas a elas. Quando vários pais ensinam sobre os perigos, a criançada presta mais atenção. Comportamento correto é sinal de menos problemas.

Em áreas comuns do condomínio, mantenha sempre as crianças acompanhadas de algum responsável. Use as facilidades do condomínio e as amizades criadas, e compartilhe as atribuições com outros pais. Por exemplo, divida o cuidado a cada dia da semana, ficando pessoalmente com as crianças, ou um adulto contratado. Apenas para reforçar, o porteiro cuida da portaria, não tem nenhuma atribuição legal ou responsabilidade em vigiar menores, nas dependências do prédio.

Participe ativamente das brincadeiras com seus filhos

Converse com qualquer pai ou mãe e serão unânimes: – esse tempo passa rápido, e não há como ser recuperado! Por isso, reinvente seu tempo e brinque com seu filho. E não é questão de espaço, dinheiro ou dispositivos eletrônicos, há várias brincadeiras simples e divertidas que podem ser realizadas com seu filho.

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