Execução em face do condômino inadimplente

Execução em face do condômino inadimplente

13 fev

O novo código de processo civil, Lei 13.105/2015, tornou a vida do condômino inadimplente bem mais difícil. Em geral, quando falamos em condomínio, trata-se do condomínio edilício, onde temos uma parte comum e outra privativa. Nas grandes cidades, a maior parte da população mora em edifícios, e a razão disso é a solidariedade para dividir as despesas, solidariedade sobretudo em dinheiro.

As regras do condomínio, no que diz respeito ao direito material, estão consubstanciadas no código civil, materializas em seus artigos 1.331 a 1.346. Estes artigos estabelecem a obrigação de cada condômino de contribuir com a chamada taxa condominial.

A taxa é utilizada para manter as despesas fixas do condomínio e despesas variáveis recorrentes; acrescida de uma taxa reserva, destinada a manter um fluxo de caixa para despesas emergenciais ou extraordinárias e o equilíbrio financeiro no médio prazo.

A grande dificuldade que o condomínio enfrentava para cobrar do inadimplente a contribuição condominial e as taxas extras referente as reformas ou outras, era a necessidade de um processo de conhecimento, feito através de procedimento sumário, que se arrastava por anos na justiça até obter uma sentença, e depois sua execução.

O novo CPC, com o fim de extinguir o procedimento sumário, criou um novo titulo executivo extrajudicial. O documento diz que a contribuição a favor do condomínio, e também as despesas extraordinárias, desde que previstas em assembleias ordinárias ou extraordinárias, com lavratura em ata, constitui um título executivo extrajudicial que consubstancia a obrigação.

Assim, o procedimento para a cobrança da inadimplência em condomínio tornou-se simplificada, podendo o síndico ou advogado constituído, em juízo, requerer desde logo a execução das taxas inadimplidas, bem como, a autorização do juiz para inserção do nome do inadimplente nos órgãos de proteção de crédito.

Atente-se para a competência do julgamento da ação, que conforme o art. 781 inciso I do CPC, pode ser o domicilio do executado ou o da situação do imóvel.

Na petição de execução, pode-se indicar o próprio imóvel devedor para penhora, o que não impede que se indique um automóvel ou até mesmo outro imóvel pertencente ao devedor. A petição inicial deve ser instruída com a ata da assembleia que fixou a despesa, bem como demonstrativo de débitos acrescidos de juros e correção monetária.

Estando apta a petição inicial, o juiz acolhe o requerimento e pode ordenar penhora, com efeito em cartórios de registro de imóveis e órgãos públicos evitando, assim, fraude à execução.

O juiz recebendo essa petição inicial, mandará citar o condômino inadimplente para pagar em três dias, sob pena de penhora. Vale ressaltar que, nesse despacho, o juiz fixará também os honorários advocatícios, que serão de 10% sobre o valor total da dívida.

Caso o pagamento seja realizado no prazo, o valor desses honorários será reduzido a metade; no caso de embargos do devedor, se houver, esses honorários poderão ser elevados até 20%.

Caso o executado tente frustrar a execução sem motivo justificado, o mesmo está sujeito a multa de até 20% do total de dívida, de acordo com o artigo 774 do CPC.

Importante mencionar também que, reconhecendo o débito e pagando 30% do seu valor integral, incluindo os honorários advocatícios, é facultado ao executado requerer o pagamento do restante em ate 6 vezes, conforme dispõe o artigo 916 do CPC.

Com isso, tendo em vista a celeridade que esse tipo de ação ganhou, torna-se imprescindível o pagamento da taxa condominial em dia, evitando assim inúmeros transtornos e o pior deles a perda do próprio imóvel.