Uma das maiores dificuldades na administração de um condomínio é lidar com a inadimplência das unidades. Se a inadimplência se eleva, a receita disponível para o custeio de taxas, serviços e funcionários fica comprometida, às vezes ocasionando interrupção de serviços (Leia sobre cálculo de taxa condominial aqui).
Em épocas de crise e aumento de desemprego há aumento real de atraso em pagamento da taxa condominial, que entra no rol de despesas que serão quitadas mais à frente, certamente após o acerto de contas com bancos e operadoras de cartões de crédito.
Como lidar com esse desafio e controlar a inadimplência condominial?
O primeiro passo para evitar esse tipo problema é a disciplina na conferência periódica e sistemática dos créditos recebidos. Um percentual de inadimplência ocorre por descuido do condômino ou falha no sistema de pagamento bancário, e pode ser limitada por alertas programados para a data de vencimento da taxa. Envios de SMS e e-mails, afixação de avisos locais, grupos internos de Whatsapp e aplicativos podem ser utilizados neste sentido.
As regras de cobrança do inadimplente devem ser inseridas na convenção de condomínio, dando aspecto mais legalizado às ações de cobrança pelo condomínio. Ali será discriminada a forma de cobrança (protesto de títulos, via judicial), o número de parcelas em atraso até desencadear os mecanismos de cobrança e as taxas de multa e juros a serem cobrados.
Se o condomínio possuir um fundo de reserva, nessa situação, ele poderá ser utilizado para aliviar a carga extra sobre os condôminos adimplentes, no entanto, esse valor deve retornar ao fundo o quanto antes.
Prevenir é essencial, mas e se a inadimplência condominial já estiver instalada o que fazer?
O síndico deve agir rápido, exercitar sua capacidade de persuasão, empatia, comunicação e conhecimento da legislação no que tange a planejamento orçamentário, finanças e legislação.
Primeiro passo é conversar de forma clara, objetiva e pacífica com o morador inadimplente, busque entender sua situação, proponha uma negociação amigável e até mesmo um parcelamento do débito de forma que ele consiga adimplir as cotas futuras. Em caso de inquilino, comunique o fato ao proprietário, que é o devedor legal da taxa.
O síndico deve tomar cuidado para não adotar medidas, no processo de cobrança, que possam causar constrangimento legal, como a afixação de listas de inadimplentes.
Quando se trata de atraso, geralmente o morador tem o prazo de 30 dias para quitação da dívida antes dos processos de cobrança. A multa legal não pode exceder a 2% da dívida.
A via judicial é último passo de cobrança, e o próprio imóvel pode ser hipotecado para quitação da dívida. A taxa condominial é responsabilidade do proprietário do imóvel, e ele é quem será acionado judicialmente. No caso de inquilino, o pagamento da taxa condominial é item de contrato entre as partes, e caberá ao proprietário fazer valer o contrato, posteriormente.
Há benefícios na contratação de uma empresa garantidora de crédito?
Empresas garantidoras cobram um percentual sobre a receita estimada para garantir o repasse da totalidade da taxa condominial, como se fosse um seguro. Entretanto, o valor pago à empresa não é ressarcido, fará parte do passivo do condomínio, enquanto as taxas em atraso constituem um ativo, pois serão quitadas em algum momento. Com a contratação destas empresas, haverá aumento dos custos ordinários, e proporcional aumento da taxa mensal.