Afinal, você sabe quais os limites dos poderes do síndico?
Vivendo em um ritmo agitado onde o tempo representa um bem de enorme valor, as pessoas organizam seu modo de viver dividindo tarefas em prol do bem comum de uma comunidade. O condomínio representa a maior comunidade em nosso entorno, após a família. Mesmo que não tenhamos contato constante e festivo com todas as pessoas que habitam o condomínio, o simples fato de compartilharem da mesma decisão de endereço e padrão de moradia, ou local de realização de atividades empresariais, mostra a existência de afinidades comuns.
Morar em condomínios representa dividir, além de bons momentos de convívio, as responsabilidades e tarefas que produzem bem-estar aos moradores. A segurança dos edifícios, recepção de visitantes e clientes, manutenção e limpeza de áreas de lazer, as manutenções de equipamentos e instalações no dia-a-dia devem ser rigorosamente cuidadas; ao síndico são atribuídas estas responsabilidades e podemos dizer que isso faz parte dos limites dos poderes do síndico e direitos do síndico.
Limites dos poderes do síndico
Qual o trabalho do síndico?
O síndico é o representante legal do condomínio. Sim, legal porque esta atividade está prevista em lei, e seu exercício é precedido de uma eleição pelos representantes do condomínio, os proprietários de unidades e/ou seus procuradores. A eleição se dá periodicamente, com mandato nunca superior a 2 anos, podendo a mesma pessoa ser reconduzida em eleições consecutivas.
O síndico eleito, ao assumir o mandato, passa a representar o condomínio junto à sua comunidade, à prefeitura e órgãos de fiscalização municipal e estadual. Ele pode ordenar despesas e tomar decisões para melhorar as condições de convivência.
Ele supervisiona a adequada manutenção das instalações prediais, como bombas hidráulicas, caixas d´água, rede de esgoto, redes elétrica, transmissão de dados e telefonia, do uso seguro das portarias e da observação das regras de convivência pelos moradores e frequentadores do condomínio, entre outros. Cabe a ele, da mesma forma, o poder de fiscalizar obras no interior de salas e unidades, contratar seguros obrigatórios e seguir normas técnicas, como as de prevenção a incêndio.
Limites dos poderes do síndico: o que é permitido ao síndico?
O síndico representa a sua comunidade cumprindo leis e normas, que estão dispostas no Código Civile na lei do síndico, nas leis municipais e estaduais e nos documentos de normas internas, a Convenção do Condomínio e no Regimento Interno do condomínio.
A convenção discorre sobre normas e regras específicas, como a destinação de uso das unidades, modelo de fachada, área específica e localização das unidades, distribuição de vagas de garagem restrições específicas para destinação de salas e lojas comerciais, o modo de rateio das despesas comuns e as penalidades aplicáveis sobre condôminos infratores e inadimplentes, e a periodicidade de eleição do síndico e conselho fiscal.
A convenção deve registrar também o grau de autonomia do síndico para autorização e execução de despesas, especialmente aquelas extraordinárias, ocasionais; e as despesas que devem passar por autorização do conselho fiscal ou serem submetidas a votação em assembleia extraordinária. Quando a Convenção é bem redigida, ambas as partes ficam protegidas de ações ilegais ou arbitrárias.
Limites dos poderes do síndico: o que seriam ações arbitrárias exercidas pelo síndico?
O representante do condomínio segue regras: elas estão escritas em documentos legais. Se uma ação do síndico não está ali prevista, pode ser aberta e até legalmente questionada. Alguns exemplos:
- Redistribuição de vagas de garagem: rodízios em vagas de garagem devem estar previstas na Convenção ou no Regimento Interno, com regras claras, mesmo que seja o sorteio das mesmas. Mas, se não está nos documentos, não pode ser realizada pelo síndico;
- Mudança do padrão de fachadas: este padrão está registrado na Convenção do condomínio, e mudanças dependem do apoio de 2/3 dos proprietários, votado em assembleia;
- Autorização de despesas extraordinárias: idealmente, deve estar disposto no regimento interno. O ideal é que se estabeleça um teto financeiro máximo para autonomia das despesas, como um referencial sobre o valor da taxa condominial, um teto específico (p. ex.: R$ 3.000,00), e necessidade de convocação de assembleia ou autorização formal do conselho fiscal nas demais situações. Despesas emergenciais, como vazamentos volumosos em tubulações e danos às redes de gás ou energia, podem demandar atitudes imediatas do síndico, e estas despesas são passíveis de auditoria, posteriormente.
- Restrição de acesso a moradores, pessoas em trânsito e animais: estas restrições devem, obrigatoriamente, estarem previstas no regimento interno, e não podem se contrapor à Constituição Federal, no direito de ir e vir. O síndico não pode impor restrições não previstas nas normas definidas em assembleias. Esta regra se impõe mesmo para mudança horário de acesso a portarias, áreas sociais e de lazer;
- Aplicação de multas não previstas no Código Civil e regimento interno: multas financeiras por inadimplência ou desobediência às regras internas devem ser votadas em assembleia, nunca definidas individualmente pelo representante legal;
- Criação de novas taxas: qualquer cobrança para uso de dependências e serviços do condomínio deve ser autorizada em assembleia e registrada em ata. Taxas por uso de vagas de garagens, salões, salas de reunião, piscinas e churrasqueiras não podem ser implementadas por decisão pessoal do profissional e dos limites dos poderes do síndico.