A cobrança da taxa condominial é, sem dúvidas, o maior desconforto para os moradores e locatários. Além de conter despesas comuns que visam o bem-estar da comunidade residente e seus clientes/convidados, incorpora gastos obrigatórios para a manutenção predial, prevê despesas futuras e é elevada pelo chamado fundo de reserva, destinado, entre outros fins, a cobertura de gastos emergenciais. A taxa condominial é de contribuição obrigatória, prevista em Lei Específica do Código Civil, nos artigos 1.336 e 1.337.
Entenda o cálculo da taxa condominial:
Despesas ordinárias
São chamadas de ordinárias todas as despesas que recorrem a cada período, podem ser bem estabelecidas e previstas. As mais comuns são:
- Despesas com funcionários: representam um percentual significativo dos custos de um condomínio. É composto por salários, encargos sociais (previdência, taxa de contribuição social), encargos trabalhistas (FGTS, férias, 13º salário), e benefícios de alimentação, transporte e planos de saúde. Tudo isso pode responder por até mais de 70% do valor da taxa;
- Despesas com concessionárias: são as empresas que prestam serviços essenciais, como fornecimento de energia, telefonia e água. Aqui, podemos incluir as empresas de serviços de dados (internet). O impacto destas despesas na taxa do condomínio é variável, depende de fatores como, por exemplo, rede coletiva de água e gás (rateio), mas pode chegar a mais de 20% das despesas totais;
- Manutenção de equipamentos: aqui incluímos os equipamentos prediais, como bombas e caixas d`água, elevadores, caixas de esgoto, tubulações, extintores de incêndio, rede de gás canalizado, troca de lâmpadas, fusíveis e vidros. Outros, mais fáceis de serem percebidos, incluem limpeza de piscinas e jardins e equipamentos de ginástica. Quanto maior o nível de tecnologia dos edifícios, maiores os gastos mensais com sistemas, pequenos reparos, nobreaks e câmeras de vigilância. Representam, em média, 3 a 5% dos gastos totais;
- Seguros obrigatórios e alvarás: seguro contra incêndio e destruição, renovação de alvará do Corpo de Bombeiros, certificado digital. A maioria dos moradores tem pouco conhecimento sobre os processos, despesas e taxas obrigatórias. O seguro é anual, o laudo de vistoria é válido por 5 anos, para Minas Gerais, e estas despesas devem ser previstas.
- Fundo de reserva: esta despesa é a única que não tem destinação específica, e pode ser criada como uma poupança do condomínio para gastos futuros. Em geral, é utilizado para minimizar o impacto financeiro de obras de maior vulto, como aumento de área construída, reforma de fachadas, cobertura de garagens, aquisição volumosa de equipamentos e manutenções corretivas estruturais. Sua cobrança representa um percentual da taxa mensal, que deve ser estabelecido em assembleia. Para obras, outro fundo pode ser criado especificamente para este fim, com valor total e duração da cobrança previamente determinados em assembleia.
- Despesas com administradoras: a atuação da administradora pode trazer economias por boas práticas de compras, uso de recursos, suporte a manutenções preventivas e novas gerações de receitas, e seu custo representa cerca de 2,5 a 3% da taxa.
- Taxas bancárias, impostos e despesas cartoriais: são gastos mensais, e podem representam até 1,5% da composição da taxa;